潘石屹摊牌！国内留下一屁股债不还了！

来源 | 樱桃大房子

(资料图片仅供参考)

撰文 | 樱桃团队

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历史辉煌并不能掩盖现实困境。

上周五，地产大佬潘石屹的公司 SOHO 中国发布了暴雷预警，说公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的 20 亿税钱和滞纳金，但他账上只有 6 个多亿，还不起。

除了这 20 个亿，另外还有一笔 42 亿的银行贷款也还不上了。

民企暴雷已经不是什么新闻了，但这次 SOHO 中国让我惊讶的，就是它暴雷可一点都不遮掩，光明正大的先发个公告预告一下。

能够这么义正言辞，也是很少见，公司为什么这么坦白，主要就是潘石屹人跑了，资产也在美国了。就算他国内公司死了，对他也没什么影响，他一家人照样在美国吃香的喝辣的。

SOHO 中国是干商业地产的，2007 年赴港上市，上市 3 年后，营收升至 182 亿。潘石屹也因此被称为中国最会赚钱的那个人。

但从 2010 年开始，SOHO 中国开始 " 转售为租 "，并且放弃住宅和二三线市场，坚持做商业地产，坚持做一线城市。

这一决定后，SOHO 中国营收急转直下，到 2022 年，SOHO 中国的营收只有 17.75 亿，相当于高峰时的十分之一。

这期间，老潘夫妇在干嘛呢？

资产腾挪，把国内的资产卖出去，去买美国的资产。

潘石屹在美国的资产最多的就是配置在地产方面，多年来他们夫妻陆续在美国买了大量的物业，包括商场、写字楼、豪宅等等，买的都是纽约曼哈顿核心地段的写字楼，现在老潘手里美国资产已经达到 300 多亿。光是租金每年就有不少收入。

2014 年后，潘石屹开始抛售国内物业，6 年的时间大概套现 370 多亿。

2020 年，潘石屹准备把北京上海的物业打包卖给黑石集团，但后来市场监管局阻拦下来就没有卖成功。

这两年也还在卖，今年老潘试图以 " 七折 " 的价格把 SOHO 中国在北京上海仅剩的九个项目卖掉，但还没听说谁要接手。

这些写字楼现在其实都已经被抵押了，而 SOHO 中国现在总负债是 315 亿，就算把他这些高端写字楼全卖了，也只能卖两百多亿，也还不完这些债，去年潘石屹夫妇就已经辞职走了，SOHO 中国实际上已经成了一个空壳。

钱都成功出去了，老潘有什么好着急的呢，哪怕 SOHO 中国资金链断裂，也影响不到他的美国资产。

这次公开宣告国内债务还不起，等于是他摊牌了。

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SOHO 中国在国内的剩余资产基本只剩北京和上海的写字楼，暴雷了反正对我们个人倒是没啥影响，不存在烂尾楼的问题，但通过这次暴雷，有一个现象值得我们去关注。

就是他的写字楼都是高端写字楼，但这两年出租率和租金收入都在大幅下滑。

2022 年，SOHO 中国的租金收入 17.45 亿元，物业平均出租率 76%，卖房收入 0.3 亿元；

2021 年，租金收入 17.42 亿元，物业平均出租率 85%，卖房收入没写，实际就是 0 元；

今年上半年也没啥好转，租金收入 8.19 亿，物业平均出租率 79%，租金也还在下降。

连续几年的不好卖，租也不理想，结局，好像就只能是烂在手里。

但这背后，传递的信号可能更危险。

大家想想，北京、上海这些顶级写字楼的租户都是些什么人呢？为什么这些顶级写字楼的出租率会连年下降？

对写字楼有需求的是企业，写字楼出租率下降，实质就是企业的需求减少了。当然供应也是原因之一，不过核心地段的顶级写字楼早就建起来了，这个原因占比很小。

2021 年高力国际统计过一个数据，北京商办市场里，全年 5000 平以上的成交以互联网科技类企业为主。

这个数据，你可以理解为过去北京写字楼市场出手最阔绰，对办公楼需求最大的金主是互联网企业。

但这两年，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超 10 万平米，爱奇艺搬出超 3 万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦 3 万平 ……

所以到了 2022 年，北京中关村写字楼空置率达到 11.1%，是近 15 年之最；望京酒仙桥空置率同比上涨超 20%，达到 28.7%。

别以为只有北京这样，上海、深圳、广州的情况也非常类似。

只不过上海、深圳、广州对应的写字楼大客户不一样，但各细分类别的行业对写字楼的需求也都降了。

比如深圳，深圳甲级写字楼需求比较大的是金融和专业服务类企业，证券、保险、律所这些还是占主流，但 TMT 行业（科技、通信、媒体）对写字楼的需求这几年明显降了很多。。

甲级写字楼市场如此，其他写字楼现状估计更差，这是写字楼市场的困境，但更是经济下行带来的企业困境。

现在企业的融资环境倒是宽松，但不是借到钱就能增产扩能的，经济好不起来，销路问题没解决，问题就还是在。

照此趋势，写字楼市场还是难，而且会越来越难。

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