南宁烂尾楼业主起诉放贷银行，预售资金何以逃离监管，银行内部人士揭秘

红星资本局原创

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记者丨强亚铣

编辑丨余冬梅

" 新房烂尾，业主将放贷银行告上法庭 " 的消息，此前引发热议。广西南宁蓝光雍锦澜湾（以下简称 " 雍锦澜湾 "）两名业主，以银行资金监管失责为由，在新房烂尾后，将中国农业银行南宁分行告上法庭。7 月 3 日，该案在南宁青秀区人民法院开庭审理。

8 月 1 日，起诉银行的业主王琦（化名）告诉红星资本局，农行南宁分行作为专业的银行金融机构，对于预售资金存入非监管账户存在的风险是应当知晓的，但没有履行告知（业主）的义务。并且，开发商在提供虚假材料申请使用监管资金时，农行南宁分行也未能履行相应的监管义务，导致了后续的工程项目烂尾。

这起案件的关键，聚焦在预售资金监管上。

预售资金监管是如何 " 失守 " 的？一名国有银行内部人士告诉红星资本局，开发商会通过一些 " 操作 " 将资金取出后挪用，但取钱的手续表面也是合法合规的，比如购买建材、支付劳务费等，银行难以实质性审核。

北京市炜衡律师事务所李晓南律师向红星资本局表示，通常情况下银行要求开发商提交的申请放款材料中，会包含有关政府主管部门的审批文书，以此来证明自身已尽到审慎审查的义务，规避自身责任。

资料图 据 IC photo

新房烂尾后，业主起诉放贷银行

7 月 3 日，广西南宁雍锦澜湾业主王琦起诉农行南宁分行一案，在南宁青秀区人民法院公开开庭审理，50 多位业主来到法院旁听。同时开庭的，还有另一名业主秦思（化名），她同样将农行南宁分行告上了法庭。

事情要从 4 年前王琦母亲购买的南宁雍锦澜湾新房烂尾说起。王琦向红星资本局讲述，2019 年 4 月，她的母亲购买了雍锦澜湾的一套商品房，首付 60 余万，向农行南宁分行贷款 57.5 万，期限 30 年，每月需还贷款 4600 元。

新房原本应在 2021 年 12 月 31 日前交付，但王琦发现，" 雍锦澜湾 " 项目在 2021 年 4 月出现了工程延期的迹象，施工人员寥寥无几。2021 年 8 月，" 雍锦澜湾 " 项目基本停滞。

2021 年 10 月，南宁住建局发布 " 关于蓝光雍锦澜湾一期项目预售资金监管有关问题的答复意见书 "，其中提到：目前，该项目监管账户余额为 2114.95 万元。但业主们发现，新房离合同中承诺的精装交付还相差甚远，外墙装饰、装修和水电安装等均未完成。

图片由受访人提供

2021 年 11 月，开发商向 " 雍锦澜湾 " 的业主们发布交房时间顺延的告知函。

在业主们的追问下，开发商南宁灿琮置业有限公司（以下简称 " 灿琮置业 "）表示，项目销售资金全部由集团总部转走占用，目前总部无任何资金归还南宁项目用于继续建设。

从南宁住建局 2022 年 2 月给业主的答复中也可以看到：" 经查，蓝光公司存在提供虚假材料申请使用监管资金的违规行为。"

为何项目销售资金会被蓝光集团挪走占用？王琦发现，其购房贷款 57.5 万元没有被转入购房合同中写明的预售资金监管账户，而是被转入了开发商的非资金监管账户，导致开发商可以随意使用预售资金而不被监管，最终导致 " 雍锦澜湾 " 项目 2000 套房屋烂尾，不能按时交付。

2022 年 4 月，在新房交付迟迟未果的情况下，王琦秦思等数百名业主决定强制停贷，王琦的母亲也因此上了征信黑名单。

2022 年 7 月，王琦和秦思将农行南宁分行诉至法庭。8 月 1 日，秦思告诉红星资本局，之所以起诉银行，是希望促使银行能合理调整还贷方式，减轻业主的负担。秦思刚刚大学毕业，月供 5600 元，压力较大。两人的诉求一致，都要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。

2023 年 8 月，红星资本局多次致电灿琮置业，其公开电话始终处于无法接通的状态。天眼查 APP 显示，灿琮置业已是最高人民法院公示的失信公司，在几十起法律诉讼中被起诉，还在 2022 年被南宁市邕宁区税务局列入欠税公告名单。

预售资金未进监管账户，谁之错？

红星资本局注意到，双方辩论的焦点在于：购房贷款转入开发商的非资金监管账户所致的房屋延迟交付，银行是否应当承担责任？

王琦提供的起诉书及庭审相关记录显示，王琦一方认为，农行南宁分行作为专业的银行金融机构，对于预售资金存入非监管账户存在的风险是应当知晓的，但没有履行告知（业主）的义务。

7 月 3 日的庭审中，农行南宁分行的代理律师辩称，在与开发商签订商品房买卖合同时，王琦已知晓购房款应转入预售资金监管账户，且明知监管账户有关开户名、账户的具体信息。但在与银行签订个人购房担保贷款合同时，却授权和指示银行将按揭贷款转入开发商名下的非监管账户，因此造成的所有责任应由王琦一方承担。

王琦一方称，在贷款合同第二十八条中，银行列明：借款人不可撤销地申请并授权贷款直接划扣入以下账户，但银行并未注明该账户为非资金监管账户。王琦表示，作为普通购房者，相信银行内部有严格的审批管理制度，但银行并没有充分告知购房者贷款账户的性质，存在缔约过失责任。

对于王琦一方指出的，开发商在提供虚假材料申请使用监管资金时 , 农行南宁分行也未能在履行中做到相应的监管义务，导致了后续的工程项目烂尾一事，农行南宁分行的代理律师在庭审中辩称，预售资金能否使用由住建部门进行审核和决定，银行无权决定；银行将监管资金支付给开发商是按照住建部门的指示；即使将贷款资金真正存放到预售资金监管账户，开发商也有可能通过虚假材料申请使用监管资金。

因此，银行一方认为，延期交付与银行是否将按揭贷款转入监管账户并无直接必然的关系。

除了没有将贷款转入监管账户，王琦一方还认为，农行南宁分行存在违规放贷的行为，在 " 雍锦澜湾 " 所购房屋的楼栋尚未主体结构封顶时，农行南宁分行就提前违规发放贷款。

在王琦出示的证据中，有一份 2022 年 3 月广西银保监局对农行南宁分行的监管意见函，其中提到农行南宁分行在 " 雍锦澜湾 " 项目的贷款业务中，未严格监控预售资金流向，使 2.83 亿房屋预售资金没有实际用于项目工程建设，也没有严格落实个人住房按揭贷款全部存入商品房预售资金监管账户的要求。

南宁分行的代理律师认为，从 2017 年 3 月开始，所有的商业银行对预售房屋封顶方式的确认，一般是银行采信由住建部门审核通过的开发商提交的封顶报告。原则上，包括住房公积金管理中心和各商业银行都不再采取现场查验的方式，确认预售房屋是否达到主体结构封顶。代理律师辩称，该做法的目的是为了提高银行的放款效率，属于行业内惯例做法。

8 月 1 日，王琦告诉红星资本局，庭审最后，青秀区人民法院宣布将择期宣判。截至发稿，该案件还未宣判。

关于庭审内容，8 月 21 日，红星资本局致电农行南宁分行的代理律师求证，对方婉拒了采访。

银行内部人士揭秘开发商挪用资金 " 套路 "

作为上述案件的焦点，加强预售资金监管并不是一个新鲜的话题。红星资本局注意到，早在 2003 年，央行在发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就明确表示，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 。

银行资金监管有章可循，为何还是存在预售资金监管不到位的情况？预售资金监管是如何 " 失守 " 的？

北京市炜衡律师事务所李晓南律师向红星资本局分析，该通知属于部门其他文件，法律位阶很低，且通知中并未明确不按通知执行的后果，因此约束力有限。

此外，预售资金监管 " 失守 " 与银行实质监管能力有关。8 月 2 日，一名不愿透露姓名的国有银行内部人士告诉红星资本局，2022 年以前预售资金监管在全国并未有统一规定，而是由各地制定具体的监管细则。" 所谓预售资金监管，并不是不准开发商用，而是有审批手续，住建局审批过后，银行审批通过就可以取钱。"

上述银行内部人士也提到，开发商会通过一些 " 操作 " 将资金取出，取钱的手续表面也是合法合规的，比如购买建材、支付劳务费等，银行难以实质性审核。

对此，李晓南律师向红星资本局分析，银行是金融机构，不可能成立专门的工程专业团队去专门做工程进度考察工作，不具备实时监控开发商工程进度的能力，因此无法对开发商提交的申请放款材料进行实质审查。只要开发商提交的申请放款材料形式上符合要求，银行就可以放款，银行不对申请材料实质内容的真实性负责，最多仅负有审慎审查的义务。

李晓南律师进一步提到，实践中，通常情况下银行要求开发商提交的申请放款材料中，会包含有关主管部门的审批文书，以此来证明自身已尽到审慎审查的义务，规避自身责任。

但这并不意味着银行不用承担相应的责任。中国政法大学法与经济学研究院副院长徐文鸣在接受媒体采访时表示，从法律层面上来说，银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约，但在有充分证据证明银行违规将按揭款转入非专用账户且未告知业主相关风险，是造成烂尾楼产生的因素之一，则银行需对此违规行为承担部分违约责任，买房人可不再向银行支付贷款，而由开发商偿还银行。另外，违规放贷的银行还可能面临住建部门以及金融监管部门的行政处罚。

李晓南律师也认为，银行肯定是要承担行政层面的责任的，但是不一定要承担民事违约责任。如果借款合同明确约定银行需要将款项转入资金监管账户，而银行转入了其他账户，那实际上银行就没有履行合同约定的放款义务，购房者自然也就不负有还贷义务。

多地出台新规加强预售资金监管

红星资本局注意到，自 2022 年年中以来，沧州、西安、九江、东莞、长沙、昆明等城市陆续发布政策，加强商品房预售资金监管。

有部分城市颁布新政增加预售资金流向透明度。如江西九江市住建局在 2022 年 7 月宣布，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管，将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号。

2022 年 8 月，长沙市住建局要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测。

昆明市则在 2023 年 1 月发布通知称，购房人可登录昆明市房产信息网，查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该监管账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。

还有部分城市对预售资金的拨付加强了监管，要求与楼盘项目进度挂钩。如西安在 2022 年 7 月发布通知称，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的 50%；完成竣工验收前，不得超过 95%；完成竣工验收备案前，不得超过 99%；不动产首次登记后，可以提取剩余 1%。

广东汕头也在同一时间发布暂行办法表示，项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，开发商最高提取额度为楼栋总造价的 50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的 65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为楼栋总价的 85%；外墙工程完成后至竣工备案后，最高提取额为楼栋总造价的 95%。

对于雍锦澜湾业主遇到的预售资金未进入监管账户的情况，红星资本局注意到，广东清远市 2023 年 7 月在《清远市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》中明确规定，房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金，并实时通过粤安居系统上传出入账流水信息。

清远市在上述通知中还提到，房地产开发企业违反规定或未按三方协议约定收存、支出和使用预售资金，或提供虚假材料支出预售资金的，监管部门可根据约定对其进行处理，依法依规将其违法违规行为作为不良信息记入到市住房城乡建设局诚信管理系统。

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