消息传来：3000 亿巨头，奄奄一息

铅笔道作者丨爱羽

不得不承认，这一届投资人集体押错了一个赛道——联合办公空间。

8 月 8 日，WeWork 发布二季度财报，透露一个关键信号：由于亏损、现金压力、客户流失等因素，公司未来 12 个月内能否持续经营，存在重大疑虑。

(资料图片)

据财报信息，WeWork 二季度的业绩为：收入约 8.44 亿美元，同比增 4%，但净亏损约 3.97 亿美元，同比增长约 60%。

要知道，WeWork 是全球共享办公的 " 老大哥 "。2021 年 WeWork 初登纳斯达克时，市值曾达 470 亿美元（3387 亿 RMB）。

据 Maigoo 数据，WeWork、优客工场、氪空间排名国内前三。

" 老大哥 " 陷入困境，老二、老三的日子也并不好过。

据铅笔道 DATA 数据，氪空间多家关联公司已被纳入失信名单，超过 10 家关联公司被限制高消费。

而优客工场也是如此：公司被限制高消费，创始人毛大庆被列为 " 关联限制对象 "。

据 WeWork2022 年财报数据，总收入约 6.6 亿元，净亏损 5.07 亿元。

WeWork 传达的预警信号，背后核心原因有 3 个：亏损、现金、客户流失。

第一个原因是亏损。

从这一点看，其本质原因是：联合办公生意赚钱的可能性很小，背后的逻辑和长租公寓类似——账算不过来。

长租公寓也是这届投资人集体押错的赛道：独角兽全军覆没。

此外，二者还有一个相似之处：都是二房东生意，只是一个面向老百姓，一个面向企业。

就长租公寓而言，SOHO 创始人潘石屹曾说：不建议投资。

他描述道：这个业务一定会有银行贷款，贷款基准利率是 4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好再租出去，回报率只有 1%。

联合办公也存在类似逻辑，不知道利润从何处来。

据 WeWork 最新财报，联合办公的毛利只有约 18%。

2023 年 1-6 月份，租赁费占会员收入的比例约 79%；2022 年，这个数字为 85%。计算下来，两年平均毛利 18%。

这意味着：假设 WeWork 收到 100 元租金，其中的 82 元要上缴给房东。

在这个商业模型下，WeWork 实际是在帮房东打工。尤其是当空置率高于 18%，不论 WeWork 怎么努力，公司都无法赚钱。

从财报信息可见，WeWork 的空置率达 25%-28%。

2022 年 12 月 31 日，WeWork 空置率为 25%。2023 年 6 月 30 日，其空置率为 28%。

这 2 个客观条件下已经注定一个事实：WeWork 无法盈利。

更重要的是，这个空置水平（>18%）并非偶然事件，而是常态——就连写字楼也是逼近这个数字。据高力国际数据显示，2022 年末北京甲级写字楼空置率约 16%。

从账面看，也能大概反映这个事实：在租金成本 + 费用等支出下，WeWork 入不敷出。

以今年二季度为例，WeWork 收入为 8.44 亿美元，仅地点运营费（含租金）一项便花去 7.25 亿美元，销售及行政费用为 1.5 亿美元，两大项已经造成亏损。

结合开店选址费、减值、折旧摊销等支出，合计约 11.95 亿美元。

这种成本费用结构，盈利的可能性很小。

WeWork 危机的第二个原因与现金有关。

这个压力背后的事实是，WeWork 已经持续亏损多年：2022 年净亏损 22.5 亿美元，2021 年净亏损 46.32 亿美元，2020 年亏损 32 亿美元，2019 年亏损 35 亿美元 ...

2019 年 6 月 30 日，WeWork 现金及等价物约 24.7 亿美元，而 2023 年 6 月 30 日变成了 2.05 亿美元——枯竭速度可想而知。

WeWork 危机第三个原因与客户流失有关。

从商业模式看，WeWork 主要依赖 KA 客户（大客户），即员工人数大于 500 的企业。而值得注意的是，这部分客户正在流失。

截至 2023 年 6 月，KA 客户占总客户数比例约 41%，同比下滑 4%，而其总客户数仅仅增长了 1%。

总而言之，在 " 科技创新 " 为主旋律的今天，WeWork 属于旧时代的产物。

在那个 " 模式创新 " 为主的昨天，在资本强推的背景下，一些未充分验证的公司被强行抬上资本市场，但由于不是客户的选择，最后伤痕累累。

当然，这并不是说 "WeWork 们 " 未来没有机会，只要愿意改变（转型 / 升级）就有机会。

目前只能说，以共享模式 + 二房东的模式，对企业办公赛道而言，缺乏广泛的市场基础。

行业不希望看到 "WeWork 们 " 的悲凉结局。

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