万分之二的概率落在绿城身上

经济观察网 记者 丁文婷 2023 年 8 月 2 日下午，上海第二批次最后一幅土地青浦区徐泾地块摇号结果出来，引得上海房地大厦大堂一阵阵惊呼：又是绿城！

(资料图片仅供参考)

" 这三幅地块，最少也有 15 家参与摇号，居然全摇到了，这是万分之二的概率。" 现场有企业投拓人士羡慕地计算着，" 之前两块地加起来货值 170 多亿，再加上这块 40 多亿的，总货值超过 200 亿元了。"

上海二批次第二轮土拍共出让 9 宗宅地，揽金 238.16 亿元。9 幅地块中，5 幅竞价触顶，其余未进入摇号，1 幅地块底价成交。

扎堆热门地块

有 3 宗地块触顶进入摇号阶段后，均被绿城拿下，总耗资 139.2 亿元，总建筑面积 34.98 万平方米。

8 月 1 日，绿城经过 30 轮次竞价后，在摇号环节以 61.756 亿元摘得闵行区梅陇 77.4 亩地块，这也是本轮土拍中总价最高地块。

8 月 2 日上午，绿城摇中嘉定区南翔镇 JDC2-0203 单元 13-02、16-01 地块 ，竞得价 48.8623 亿元，溢价率 10%，地块房地联动价 62500 元 / 平方米。该地块距离地铁站仅 300 米左右，与南翔印象城一路之隔，未来预计有超千套房源供应，这也吸引了 17 家企业参拍。

当日下午，绿城再度摇中青浦区徐泾镇双联路北侧 36-01 地块，竞得价 28.5574 亿元，溢价率 10%，成交楼板价 36850 元 / 平方米。这也是上海二批次土拍中，报名参拍最多的地块，报名房企多达 19 家。

一位央企投资人士表示，虽然该地块较临近的虹桥公馆三期来说，离地铁远一些，有 1.3 公里，但其房地联动价 62000 元 / 平方米，较虹桥公馆三期降了 2000 元 / 平方米。" 当前市场环境下，房地联动价下降，对销售去化有一些帮助 "。此外，该地块的房地联动价与地价价差较大，给企业留有一定利润空间，也是吸引多家企业参拍的原因。

因此，本轮土拍地块热度分化明显，多数房企目标明确，选择趋同。9 宗宅地中，青浦徐泾、嘉定南翔、闵行梅陇、浦东川沙 4 块热门地块报名人数超过 15 家，青浦西虹桥地块有 5 家报名，其余地块均仅有一两家企业报名。

经济观察网注意到，包括保利、华润、中海、华发、绿城、中铁、中铁建、象屿、安徽高速等多家房企均扎堆只选择了 4 块热门地块。而桃浦、惠南、奉贤新城 4 宗地块主要是本地城投参与。

上海市场在全国 " 一枝独秀 "，但板块之间分化进一步拉大，优质的板块还是有，但数量较以前少了，所以大家选择更为集中，上述央企投资人士分析，青浦区徐泾板块争抢激烈主要在于未来去化风险低。" 这两年，青浦徐泾纯住宅地块开出来就没有不火的，虽然市场下行，徐泾往西，赵巷板块、青浦新城等核心区域，都算比较安全 "。

在另一位报名 4 块热门地块的央企投资负责人看来，这一轮次的土拍热度不及此前的原因还在于利润明显下降。

细算利润

本轮土拍次热门的青浦西虹桥的地块虽然临近蟠龙天地，距离地铁站也仅有 700 多米，但只吸引了龙湖、招商、中建八局、同济、安徽置地 5 家房企参与报名。" 没有徐泾地块那么热的原因一方面是因为该地块体量小，本身开发固定成本就比较高。再加上菜场、文体等自持部分占比近 30%。" 他表示，" 不仅我们算不过来，大部分企业可能都算不过账 "。

一位华北的房企投拓人士告诉经济观察网，本轮热门地块的利润率在 6% 左右，低于上海第一批次和第二批次第一轮次的 9%，主要原因在于地价上调，虽然房地联动价也涨了，但企业对未来房价能否支撑联动价持谨慎态度。" 当前行情下，主要考虑的还是未来销售端的情况，安全边际的问题。" 该投资人士表示，考虑到市场下行，其所在企业今年报名参拍的都是每轮次最火的几块宅地。

一位从外地前来参拍的投资人士告诉经济观察网，其所在企业也就报名了 4 宗最热门地块。" 我们除了合肥就只考虑上海，在上海，基本外环外、联动价低于 6 万的地块就不参加了 "。

企业的拿地意向与上海新房市场的走向不无关系。自今年下半年起，上海新房市场热度走低，热门项目积分降低。一些外环外的项目不仅不需要积分，甚至开始打折促销。

在第六批次推出的 26 个新盘中，仅有华发静安华府、保利越秀和樾天汇二期、国贸虹桥璟上、苏河玺二期 4 个项目触发积分。其中 3 个项目在内环内，一个项目在青浦大虹桥板块。

上海链家研究院的监控数据显示，7 月上海全市共成交新建商品房 4787 套，环比下降 47%，成交金额 346 亿元，环比下降 48%。

一位央企营销负责人告诉经济观察网，由于二手房市场成交不景气，导致项目的置换客户受到影响，其企业旗下的一些单价在 6 万元左右的置换客户都受到了明显的影响。此外，为了加快去化，许多企业在时隔 2 年后，重新启动上海项目的分销。

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