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    万分之二的概率落在绿城身上

    2023-08-04 06:03:38  |  来源:经济观察报  |

    经济观察网 记者 丁文婷 2023 年 8 月 2 日下午,上海第二批次最后一幅土地青浦区徐泾地块摇号结果出来,引得上海房地大厦大堂一阵阵惊呼:又是绿城!


    (资料图片仅供参考)

    " 这三幅地块,最少也有 15 家参与摇号,居然全摇到了,这是万分之二的概率。" 现场有企业投拓人士羡慕地计算着," 之前两块地加起来货值 170 多亿,再加上这块 40 多亿的,总货值超过 200 亿元了。"

    上海二批次第二轮土拍共出让 9 宗宅地,揽金 238.16 亿元。9 幅地块中,5 幅竞价触顶,其余未进入摇号,1 幅地块底价成交。

    扎堆热门地块

    有 3 宗地块触顶进入摇号阶段后,均被绿城拿下,总耗资 139.2 亿元,总建筑面积 34.98 万平方米。

    8 月 1 日,绿城经过 30 轮次竞价后,在摇号环节以 61.756 亿元摘得闵行区梅陇 77.4 亩地块,这也是本轮土拍中总价最高地块。

    8 月 2 日上午,绿城摇中嘉定区南翔镇 JDC2-0203 单元 13-02、16-01 地块 ,竞得价 48.8623 亿元,溢价率 10%,地块房地联动价 62500 元 / 平方米。该地块距离地铁站仅 300 米左右,与南翔印象城一路之隔,未来预计有超千套房源供应,这也吸引了 17 家企业参拍。

    当日下午,绿城再度摇中青浦区徐泾镇双联路北侧 36-01 地块,竞得价 28.5574 亿元,溢价率 10%,成交楼板价 36850 元 / 平方米。这也是上海二批次土拍中,报名参拍最多的地块,报名房企多达 19 家。

    一位央企投资人士表示,虽然该地块较临近的虹桥公馆三期来说,离地铁远一些,有 1.3 公里,但其房地联动价 62000 元 / 平方米,较虹桥公馆三期降了 2000 元 / 平方米。" 当前市场环境下,房地联动价下降,对销售去化有一些帮助 "。此外,该地块的房地联动价与地价价差较大,给企业留有一定利润空间,也是吸引多家企业参拍的原因。

    因此,本轮土拍地块热度分化明显,多数房企目标明确,选择趋同。9 宗宅地中,青浦徐泾、嘉定南翔、闵行梅陇、浦东川沙 4 块热门地块报名人数超过 15 家,青浦西虹桥地块有 5 家报名,其余地块均仅有一两家企业报名。

    经济观察网注意到,包括保利、华润、中海、华发、绿城、中铁、中铁建、象屿、安徽高速等多家房企均扎堆只选择了 4 块热门地块。而桃浦、惠南、奉贤新城 4 宗地块主要是本地城投参与。

    上海市场在全国 " 一枝独秀 ",但板块之间分化进一步拉大,优质的板块还是有,但数量较以前少了,所以大家选择更为集中,上述央企投资人士分析,青浦区徐泾板块争抢激烈主要在于未来去化风险低。" 这两年,青浦徐泾纯住宅地块开出来就没有不火的,虽然市场下行,徐泾往西,赵巷板块、青浦新城等核心区域,都算比较安全 "。

    在另一位报名 4 块热门地块的央企投资负责人看来,这一轮次的土拍热度不及此前的原因还在于利润明显下降。

    细算利润

    本轮土拍次热门的青浦西虹桥的地块虽然临近蟠龙天地,距离地铁站也仅有 700 多米,但只吸引了龙湖、招商、中建八局、同济、安徽置地 5 家房企参与报名。" 没有徐泾地块那么热的原因一方面是因为该地块体量小,本身开发固定成本就比较高。再加上菜场、文体等自持部分占比近 30%。" 他表示," 不仅我们算不过来,大部分企业可能都算不过账 "。

    一位华北的房企投拓人士告诉经济观察网,本轮热门地块的利润率在 6% 左右,低于上海第一批次和第二批次第一轮次的 9%,主要原因在于地价上调,虽然房地联动价也涨了,但企业对未来房价能否支撑联动价持谨慎态度。" 当前行情下,主要考虑的还是未来销售端的情况,安全边际的问题。" 该投资人士表示,考虑到市场下行,其所在企业今年报名参拍的都是每轮次最火的几块宅地。

    一位从外地前来参拍的投资人士告诉经济观察网,其所在企业也就报名了 4 宗最热门地块。" 我们除了合肥就只考虑上海,在上海,基本外环外、联动价低于 6 万的地块就不参加了 "。

    企业的拿地意向与上海新房市场的走向不无关系。自今年下半年起,上海新房市场热度走低,热门项目积分降低。一些外环外的项目不仅不需要积分,甚至开始打折促销。

    在第六批次推出的 26 个新盘中,仅有华发静安华府、保利越秀和樾天汇二期、国贸虹桥璟上、苏河玺二期 4 个项目触发积分。其中 3 个项目在内环内,一个项目在青浦大虹桥板块。

    上海链家研究院的监控数据显示,7 月上海全市共成交新建商品房 4787 套,环比下降 47%,成交金额 346 亿元,环比下降 48%。

    一位央企营销负责人告诉经济观察网,由于二手房市场成交不景气,导致项目的置换客户受到影响,其企业旗下的一些单价在 6 万元左右的置换客户都受到了明显的影响。此外,为了加快去化,许多企业在时隔 2 年后,重新启动上海项目的分销。

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