万科北京酝酿新局：走访一线、重返北京土拍、人事换防

万科北京区域首席合伙人卢冰今年很忙。

今年初起，他每个月都走访两个已经入住的小区，从万科北京最早的城市花园、青青家园，到石家庄刚刚交付的紫台项目，再到卢冰 " 参战 " 的天津西华府项目和青岛海岸万科城项目，一直在路上。

" 区域和整个万科集团都要求总经理定期去老项目走访、巡视，发现问题，今年以来北京区域已经覆盖 98 个项目，发现 1727 项问题，进行 1388 项整改。" 卢冰介绍道。

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他在 6 月 10 日的万科 2023 年度媒体交流会上分享了走访心得，" 我深深地感到，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，是朴素的初心，也是不变的坚持。当房子回归居住属性，我们与客户的一纸合同，是两年之约，也是十年之约、二十年之约。"

他所说的 " 两年之约 "，是指从开工到入住大概需两年，几百上千万的大额资产，以往在客户收房前基本是 " 盲盒 "。

近年来，疫情叠加部分房企暴雷，开发商需要给到更多 " 确定性 " 提升购房人的安全感。万科通过工地直播、现场视频带看等方式为客户实时更新施工信息。过去一段时间，万科的项目还新增了 " 工地开放 " 环节，" 去年和前年都有上万客户超过 10 万次点击。"

卢冰表示，这些方式仍然不够，万科还在思考能否从底层重塑生产或管控流程、客户服务流程。

为此，万科尝试将现场工地进行数字化建模，通过无人机摄影技术每天、每周对现场进行抓取和自动记录，" 客户可以通过售楼处大屏幕对在建小区进行任何一个时间刻度的观察，再加上无人机 360 度拍摄，形成电子家书送给客户。"

" 十年之约 " 则是指服务，包括社区设施翻新、服务精进，" 交付是跟客户承诺的起点，十年之后社区是不是能够常新，是客户心目当中的金字招牌。"

以万科在太原的第一个项目 " 紫台 " 为例，这个项目交付至今十年整，万科太原公司总经理和物业经理在走访项目过程中发现智能回家系统、地下车位、儿童设施等相对陈旧，并对相关设施进行了翻新。

更长维度的 " 二十年之约 "，则涉及到更大范围的社区的完善更新，" 社区如何成为一张蓝图，成为一方城市的烟火，让人们不仅今天在这里买房，也愿意明天继续生活在这里。"

卢冰以天津东丽湖为例，2012 年，东丽湖第一个小镇中心投入使用，通过自营的方式做了小镇食堂、菜场，后续陆续引进公交等基础设施，后来万科里的建成则弥补了整个片区没有商业购物中心的空白点。不断完善的配套，隐形中提升了社区价值。

与购房人的 " 三个约 " 是万科北京区域提升口碑的方式。不过，万科这一区域的发展压力正不断显现。

近几年，万科北京区域变动较大，2021 年 6 月，万科集团将五大房地产区域集团裂变成七大区域，其中北方区域被分成北京区域和东北区域，前者包括北京、天津、河北、山西、山东五个省市。 2022 年，北京区域为万科贡献了 13.7% ( 570.3 亿元 ) 的销售额，同期该区域营收占比为 14.77%，但权益净亏损为 2.55 亿元，是七大区域中唯一亏损的。2021 年，北京区域权益净利润也录得亏损。

这或许与全行业优化负债率的背景下万科也放缓了拿地步伐有关。

以 " 特殊案例 " 万科北京城市为例，上一次万科在北京拿地还是 2019 年，在那之后，其鲜少参与北京土地市场。此外，业内还认为，万科之前在北京个别项目投资失误也是主要原因。

由于超三年在北京没有土地入库，万科再不发力，在当地将面临 " 无房可卖 " 的问题。

财报显示，万科截至 2022 年底的项目中，北京区域有 36 个，但当年新开工面积、2023 年计划开工计容面积均为 0 平方米；放眼北京区域 ( 北京、天津、河北、山西、山东 ) ，万科这两项指标仅高于东北区域。

万科也意识到了发展的压力。仍旧以北京为例，今年 6 月 1 月的北京土拍，万科报名了经开区亦庄新城 0032 地块等三块地。

此外，今年 1 月，万科北京区域进行了人事调整，原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。

彼时万科对外回应称，万科在人事安排上一直注重 " 事人匹配 "，北京公司作为集团业务 " 重镇 " 之一，也是首都所在地，复杂度和难度很大，对 " 将领 " 的成熟度有更高的要求，过往由北京区域首席合伙人卢冰兼任北京公司总经理，此次安排林曈调任北京公司总经理，主要是希望补充北京团队力量。

注重产品服务、重返北京土拍市场、人事换防，万科北京区域正在酝酿新的生机。

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