白云北价格洼地——广州钟落潭五盘搅动刚需市场

文、图 / 羊城晚报全媒体记者 徐炜伦

日前，新城控股集团首入广州的项目在房地产界传得沸沸扬扬，该项目落子白云区钟落潭，继而引发了业内对该板块的进一步关注。事实上，位于白云区东北部的钟落潭板块，近两年就已经成为了 " 供应大户 "，保利、越秀、珠实、旭辉、新城等多家房企进驻开发的五大楼盘，合计规划户数约为 1.3 万户。

(资料图)

然而，位于中心区，却又好像还是郊区，是钟落潭板块知名度欠缺的原因。钟落潭镇是白云 " 北部四镇 " 之一，辖内大部分区域还是村落管理的状态，主打的大健康产业还在起步阶段，城市面貌相对落后，与市内、区内核心商务区的不短距离也让购房者产生通勤上的顾虑。

正是因为上述种种因素，钟落潭板块的楼盘均价每平方米只需两万元出头，这样的价格，与中心区其他刚需板块相比，可谓 " 价格洼地 "，因而也吸引着不少希望 " 上车 " 的刚需购房者，使得该板块还诞生出白云区楼盘套数 " 销冠 "。本期 " 羊城探盘记 "，羊城晚报全媒体记者走访钟落潭板块多个楼盘，带来置业一手资讯及区域分析。

产业

千亿级产业集群重要载体，健康科研力量进驻

产业发展能带来经济效应、人才聚集和城市焕新。目前钟落潭板块楼盘集中的地段，就位于或紧邻广州美丽健康产业园。

近年来，广州市白云区奋力打造 " 六大千亿 + 六大百亿 " 现代产业集群，美丽健康产业是其中一个千亿级支柱型产业集群。作为美丽健康产业的重要载体，广州美丽健康产业园规划面积超 10 平方公里，主要扶持化妆品、生物医药等产业发展，聚集大量知名企业的科研团队，以及打造链接这些产业资源的物流仓储。

近几年产业园发展迅速，根据《2022 年白云区钟落潭镇政府工作报告》，美丽健康产业园建设进入了 " 快车道 "，已有优理氏、广药集团等 25 家化妆品及大健康生产型企业进驻；正加快开发广州白云物流五龙岗项目、云创医谷新和产业园等村集体留用地项目，推动龙塘村、竹二村等村留用地在美丽健康产业园集中落地并完成划拨手续；完成健康城二期地块项目征拆工作，广药明兴制药、和黄、何济公二期、医药公司二期项目加快建设。

公开资料显示，2022 年以来，美丽健康产业园共有重点产业项目 32 个，项目总投资约 136.91 亿元，多个项目陆续投产，如去年底封顶的美丽健康产业园 7 号地块千彩研发制造生产基地项目预计 2023 年 9 月竣工验收，2024 年全面投产。

配套

地铁十四号线贯通，引入名校补短板

钟落潭镇位于白云区东北部，北面是花都区、从化区，东面是黄埔区中知识城。目前，钟落潭板块主要依靠的公共交通为广州地铁十四号线钟落潭站，从该站出发 5 站直达嘉禾望岗，可换乘二号线、三号线，前往白云新城、珠江新城等核心商务区，也可以直达广州南站、机场北站等交通枢纽。地铁十四号线上的知识城支线可换乘二十一号线前往黄埔知识城、天河金融城、智慧城等功能板块。总体上看，十四号线上的 1 个半小时地铁圈可满足大部分换乘通勤需求。

从未来规划分析，十四号线的功能或许更值得期待，未来的十八号线北延段上的白云东平站同样位于十四号线，7 站前往珠江新城，与钟落潭站相隔一站的竹料站有打造成 TOD 的趋势，将接入广佛环线和新白广城际，3 站直达智慧城、5 站到琶洲。

道路方面，广从公路、京港澳高速是钟落潭镇驾车外出的主要道路，但与核心商务区的距离不短，例如到珠江新城需要驾车近 40 公里，到白云新城需要驾车近 30 公里，若遇上堵车情况，对驾车通勤的业主有着一定压力。

商业配套环节有待加强，目前钟落潭镇主要的商业体有庆达广场、人人佳购物中心，基本可以满足生活所需，但知名商业体的进驻暂时还没有较清晰的规划，需依靠楼盘自身打造的商业街或未来周边旧改项目释放出来的商业地块。

作为购房躲不过的问题，教育配套在钟落潭镇也有加强，目前钟落潭镇五个楼盘中，越秀白云星汇城体量较大，规划户数近 6000 户，将配建 2 所幼儿园、48 班小学、初中等；保利珑玥公馆规划户数为 2700 多户，配建一所幼儿园，已交付使用，命名为广东第二师范学院实验幼儿园健康城园区。钟落潭板块楼盘主要集中在钟落潭地铁站 1 公里范围内，在该站约 3 公里范围内有广东第二师范学院实验小学、蟠龙小学等，未来板块内还将继续规划建设中小学和幼儿园。

当前钟落潭镇名校资源稀缺，越秀白云星汇城配建的学校有望补充这一短板。据了解，该学校将由白云广附教育集团管理，该集团旗下的白云区金广实验学校中考成绩连续 5 年蝉联广州第一，目前在建中，为公办学校，招生范围和标准需等教育局公布。不过，钟落潭板块五大楼盘规划有近 1.3 万户的业主群体，都能入读该学校的可能性不大，因此，钟落潭镇还需要加强现有的教育实力或引入更多的名校集团来满足更高层次的教育需求。

产品

150 万上下可选三房，" 上车 " 门槛低

钟落潭板块楼盘的优势一是价格，据了解，目前该板块均价约 2.1 万元 / 平方米，共有越秀白云星汇城、保利珑玥公馆、珠实云悦花语、新城翡丽云境、旭辉绿地铂云天境五个楼盘；二是产品多元，该板块不少楼盘都有 10-11 层高的小高层板楼洋房，在市中心是比较罕见的产品。楼盘之间 " 内卷 " 严重，产品力比拼明显，对购房者是好处。

其中，越秀白云星汇城在这些项目中体量最大，建筑面积超过 100 万平方米，主推 78-116 平方米三至四房，小高层主推 116 平四房，样板房的感受是尺度感很强，阳台开阔，有高端住宅的气势，价格约 2.7 万元 / 平方米；高层主推 78 平方米、88 平方米的三房两厅产品，价格约 2.2 万元 / 平方米，是该楼盘较为热门的两种户型。该盘曾在去年国庆期间首度开盘，当时价格不到 2 万元 / 平方米，如今有所上浮。

保利珑玥公馆在这些项目中最靠近地铁站，直线距离约 500 米，也是最早进驻钟落潭板块的项目，目前在售 74-102 平方米的三至四房产品，该楼盘曾打出 "139 万起购房 " 的标语，据了解是 74 平方米户型的促销活动，目前只剩尾货。销售人员表示，该盘均价 2.1 万元 / 平方米，有部分低楼层产品单价约 1.97 万元，景观等综合条件较好的小高层 102 平方米户型总价约 280 万。另外，该盘配建一个垃圾压缩站，对这一因素有顾虑的购房者需多加留意。

珠实云悦花语近期晒出 "120 多万起购房 " 的标语，该项目主推紧凑实用型产品，为 70-113 平方米的三至五房，主打 " 同等面积多一房 "，该楼盘包括 12 栋高层住宅和 2 栋政府性房源。若以 125 万元总价计算，该楼盘 " 上车 " 首付仅需 37.5 万元。

新城翡丽云境前身是正荣新城云溪润宸，曾一度停工。正荣因资金问题退出后，由新城控股集团盘活。该项目是五个楼盘当中距离地铁站最远的一个，但也是唯一一个在钟落潭老城区里的楼盘，生活气息比较浓厚。与其他楼盘主打紧凑刚需不同，该楼盘产品主打舒适感，规划 6 栋高层，和 9 栋叠墅，户型包括 76 平方米、87 平方米三房，98 平方米、110 平方米四房，样板房感受空间比较宽阔。销售人员介绍，预计在五月重新开盘，开盘价格 " 有惊喜 "，高层可能不到 2 万元 / 平方米。

旭辉绿地铂云天境紧邻保利、珠实的项目，主推 75-114 平方米三至四房，配建一个约 8000 平方米的市政公园，容积率 2.5，涵盖 13 栋小高层和 5 栋高层。目前该项目因资金问题处于停工状态，据销售人员透露，旭辉集团已经在调配销售团队，计划五月重新开盘，届时高层的价格预计为 1.9 万元 / 平方米起。

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来源 | 羊城晚报羊城派

责编 | 王敏

校对 | 林霄

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