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    外墙也算建筑面积?房产专家:暂不影响购房者

    2023-03-08 14:10:15  |  来源:潮新闻  |

    " 没盼到取消公摊,却等来外墙也算建筑面积。"

    " 不管怎么算,老百姓心里的标准就是套内实用面积。"

    " 需要让购房者清清楚楚、明明白白,而不是一笔糊涂账。"


    【资料图】

    3 月 1 日起,住建部发布的强制性工程建设规范《民用建筑通用规范》正式实施,其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引发网友热议。

    一般来看,根据新规,购房者可能需要付出更多的成本,得房率将下降。

    对此,住建部回应媒体称,此种说法是误读。

    浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受潮新闻记者采访时表示:" 新规目前针对建筑设计,如果当地的房产测绘标准没有发生改变,暂时不会影响购房人。"

    新旧规范对比 外墙计入建筑面积

    去年 8 月,住建部就发布了国家标准《民用建筑通用规范》的公告。住建部称,该规范自 2023 年 3 月 1 日起实施,为强制性工程建设规范,全部条文必须严格执行。

    新规与旧规最大的区别在于 3.1.1 条:" 建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。"

    根据 2013 年 12 月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》:建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算;建筑物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平截面积计算,并计入自然层建筑面积;以幕墙作为维护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。

    按照十年前的规定,也计算部分外墙水平投影面积,即是外墙结构外围水平面积之和,包括保温层,但是并不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙算入。

    而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入,包括外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等。这一规定刺中了购房者的 " 公摊之痛 "。

    " 就政策而言,此次对住房的工程建设进行统一规范,可以规避开发商偷逃面积的一些做法。新规的出发点肯定不是给老百姓增加负担。" 易居研究院研究总监严跃进在接受潮新闻记者采访时表示。

    对于购房者来说,相对于专业的、复杂的术语变化,他们更关心买房时公摊面积会否增多、成本是否增加。

    杭州的上班族小韩打算今年买房,看到新规的新闻后,产生了疑问。

    她对潮新闻记者表示:" 消费者一般只看套内面积,现在的公摊面积已经有很多了,如果幕墙等等也算公摊的话,大家的压力就比较大了。"

    新规针对建筑设计 暂不影响购房者

    " 实际上,住建部最新执行的这份《民用建筑通用规范》目前主要针对建筑设计和工程的标准化规定,而购房人房产证上的面积以及实际的购房款,主要依据是房产测绘部门出具的测绘报告。" 浙报传媒地产研究院院长丁建刚对潮新闻记者表示,各地相关部门依据自然资源部发布的《房产测量规范》(GB/T17996.1 — 2000)等文件来制定测绘依据。也就是说,如果当地的房产测绘标准没有发生改变,暂时不会影响购房人。

    浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬则认为:" 后续如果测绘调整,我们认为对于目前楼市的主流产品,总体影响不大,因为基本都是真石漆,厚度在 20mm 左右,对干挂石材外立面的豪宅面积计算有一定影响。而且修改的技术标准适用于 3 月 1 日以后出让或划拨的国有土地上的建筑工程,从现在开始开发单位都会按照新的技术标准进行地价测算、规划方案设计等,因此对开发单位没有实质性影响。"

    举例:按原规定一层楼四户总建筑面积合计约 600 平方米(长 40 米 * 宽 15 米),真石漆墙面厚度约 20 毫米,那么按照新规计算,总建筑面积将增加约 2.2 平方米

    值得注意的是,新规正式实施后,浙江于 3 月 2 日发布了关于调整《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》有关技术标准的通知(以下简称《通知》)。

    《通知》中提到了三点调整:

    一、结构层高或斜面结构板顶高度小于 2.20m 的建筑空间,不计算建筑面积;

    二、封闭式阳台,按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积;不封闭的阳台,按其外围护设施所围空间水平投影面积 1/2 计算建筑面积。

    三、建筑出挑部分的下部空间,不计算建筑面积。

    虞晓芬分析:" 住建部发布的《民用建筑通用规范》其性质是强制性规范,因此各地现执行的与强制性规范矛盾的要配合进行调整。所以我省颁的《通知》中根据国家《规范》进行了调整,但是此次没有涉及外立面。"

    " 浙江的《通知》,至少说明各地的计算建筑面积标准不一样。各地在实际推进过程中,房企、购房者要根据实际情况来看。" 严跃进表示。

    潮新闻记者查询发现,除浙江外,部分省份的房产面积测算标准也不尽相同。

    根据上海市房屋管理局 2022 年印发的《上海市房产面积测算规范》:房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积;建筑面积按围护结构外围计算,包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层;玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的,按其水平外围计算建筑面积。这与近期开始执行的《民用建筑通用规范》中的规定基本相符。

    而根据湖南省人民政府网站上公布的 2020 年版《湖南省房产面积测算规则》,房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和;但是,突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚则不计入建筑面积的范围。

    浙江 " 封闭阳台 " 建筑面积将有调整

    潮新闻记者注意到,浙江版的细化《通知》,适用于 2023 年 3 月 1 日后出让(或划拨)国有建设用地上的建筑工程项目。

    三点调整对应到消费者熟悉的房屋上就是针对了:阁楼、阳台、雨棚(露台),其中,又以 " 阳台 " 为主要聚焦点。关于 " 阳台 " 的建筑面积计算,对比之前版本有较大调整。

    浙江省之前的政策是 2018 版《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》:2018 年 7 月 1 日以后新出让(或划拨)的土地,住宅套内阳台不论封闭与否,均按 1/2 计算建筑面积。

    而若按照新规,2023 年 3 月 1 日以后新出让(或划拨)的土地,不封闭阳台,可按 1/2 计算建筑面积;封闭阳台,则需全部计算建筑面积。

    包不包阳台,在杭州房地产市场上,一直是一个具有争议性的话题。不包阳台,不仅涉及安全问题,日常清理也比较麻烦;而在一些不封阳台的小区,业主私自包阳台还会影响小区外立面美观度,甚至间接影响二手房价。

    值得关注的是,目前杭州不少板块像勾庄、未来科技城、云城、东湖新城等,土地出让时规划条件中都有 " 公建化外立面 " 的要求和规定,即 " 开发商必须统一封阳台 "。最典型的案例,去年年底交付、曾 2 万人摇的城北万象城幸福里。若按照新规来,这类公建化立面住宅小区,今后阳台都要算全面积了。

    城北万象城幸福里的 " 公建化外立面 " 阳台被全部封闭

    3 月杭州的唯一一场土拍大战,将于 3 月 29 日打响,来自未来科技城、钱江世纪城、浦沿、宁围等热门板块的 10 宗涉宅地要集中出让。根据新规,这批次土地成交后,新建商品住房若包阳台,需要计算全面积。而参考杭州现阶段的新房开发速度,这批住宅项目,预计最快 2023 年中就能面市。

    浙江版新规对于开发商拿地以及后续新房销售,会否有所影响?宝业房地产集团总经理孙宇光认为,影响不大。" 可能以后封闭阳台的项目就少了,住宅的公建立面难做一些,其他影响不大。"

    名词解释:

    每个自然层:为非单层建筑时,建筑面积应为建筑各自然层面积的总和;

    楼(地)面处:是指楼(地)面的设计完成面,对于没有结构楼板的地面,应为混凝土垫层顶面;

    外围护结构:是指外墙,包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等;

    外表面:是指外围护结构的设计完成面,建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成,设计完成面即装饰面层外边线;当幕墙作为外围护结构时," 外表面 " 为幕墙面板外边线。

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