环球实时：物业行业多细分赛道价值逐步显现

物业行业正逐步回归理性。

中指研究院数据显示，2022 年，物业企业 IPO 节奏明显放缓，成功在港股上市企业共 6 家，企业 IPO 融资总额为 74.4 亿港元，新增上市企业数量及融资水平均收缩至 2018 年水平。

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与之相对应的是，2022 年以来市场上大宗收并购数量和金额也出现大幅下降，更多具备国资背景的物业企业扛起了并购市场大旗，活跃度提升，如华润万象生活、招商积余等。2023 年物业行业还有哪些机会？物企将如何谋求新的资本路径？

行业回归理性

9 月 29 日，万物云正式登陆港交所主板，成为今年第六家上市物企。万物云也是年内港股最大 IPO。

中指研究院数据显示，2022 年，物业服务企业 IPO 节奏明显放缓，截至目前成功在港股上市企业共 6 家，除万物云外，还有金茂服务、力高健康生活、东原仁知、鲁商生活服务和苏新服务。2022 年企业 IPO 融资总额为 74.4 亿港元，新增上市企业数量及融资水平均收缩至 2018 年水平。

" 伴随着市场环境改善，物业价值加速回归，2020-2021 年上半年，港股物业板块在整体处于上升趋势板块总市值一度突破万亿港元，而后受地产关联方拖累，物业板块估值回归理性。" 在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，近期随着国家对房地产调控政策的改善，物业受地产关联方拖累影响有所缓解，港股物业板块开启反弹模式。

" 目前港股物业板块市盈率均值约为 11 倍，较近三年板块估值 PE 均值的 33 倍，仍有较大提升空间，未来将加速实现价值回归。"

事实上，放缓的不仅有物企上市进程，还有行业收并购。

克尔瑞物管数据显示，截至 2022 年 9 月 23 日，上市物企共发起 39 起并购，并购交易总金额为 99.7 亿元，仅为 2021 年同期（261.3 亿元）的四成；而从披露并购交易金额来看，2021 年全年国央企披露并购交易金额仅 3.2 亿元，占比 1% ，到了 2022 年前三季度国央企披露交易总金额达 58.5 亿元，占比近六成，其中华润万象生活就收购了 3 家递表物企。

"2022 年大宗交易数量减少，整体市场趋于谨慎。" 牛晓娟指出，国资背景企业交易受市场认可程度高，与资本市场表现出相似性，这与国企良好的信誉背书有密不可分的关系，并且多种经营收入金额保持正增长。" 虽然收入占比出现下滑，但不改长期向好趋势。"

此外，从行业规模来看，根据半年报披露的数据显示，虽然行业整体规模仍在持续扩展，但增长速度有所放缓，在经过前期快速业务拓展后，物业企业现在追求有质量的增长，不再盲目追寻业务规模。

而在资本市场，尽管上半年承压情况依旧明显，但近期随着房地产政策改善，港股物业开启反弹模式，物业价值得以加速回归。基于此，在牛晓娟看来，2022 年物业行业整体表现可以用 " 理性回归 " 来形容。

长期价值可期

不过另一方面，"2022 年物企品牌表现缺乏独立性，波动市场环境中更易受关联方拖累。" 中指研究院数据统计显示，在港股和 A 股的物业服务上市公司中，第一大股东持股比例超过 50% 的约有 40 家，控股股东基本上是关联房地产企业及其附属企业。

" 房企作为第一大股东持股比例高，对物业服务企业的经营决策具有绝对的话语权，直接导致物企业品牌缺乏独立性。" 牛晓娟指出，特别是在今年房地产市场承压下行环境下，可能导致出现物企存在为关联方 " 输血 " 的可能，进而受到市场的 " 错杀 "。同时，由于关联方的信用危机会传导至物业服务企业，导致物业品牌发展收到拖累。

一个可供参考的例子是，今年 7 月金科服务发布了一则借款公告称，与当时的控股股东金科股份签订了一份借款合同，计划为后者提供不超过 15 亿元的借款，年利率 8.6%。

虽然当时金科服务给出的理由是，借出这笔资金有助于金科股份确保在建物业的建设和交付，并聘请其进行物业管理，8.6% 的年利率也有利于增加公司收入，而金科股份为这笔借款提供了总价值约 27 亿元的抵押物。但不少机构以及个人投资者均将这份借款合同视为利空。

" 物企独立迫在眉睫。" 在牛晓娟看来，独立于地产，虽然短期内会对物企在关联方供给面积上有所影响，但从长远发展来看确实十分必要的。

具体来看，在当前市场环境下，一方面，资本市场高度关注物企的独立性问题，关联方的经营问题实际上已经拖累了上市物企在资本市场上的估值；另一方面，关联方对物企的业务输送能力持续弱化，物企的非业主增值服务收入降幅较大，如第一服务控股、正荣服务、康桥悦生活，今年中期非业主增值服务收入分别同比降低高达 93.75%、57.02%、54.07%。

不过，一个值得注意的现象是，12 月 12 日，旭辉控股发布公告称，拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份。而在此之前，德信服务、奥园健康、雅生活服务、金科服务等多家物企股份被关联方摆上货架。

" 抢先布局独立化发展的物企能够获得资本市场的青睐、企业外拓能力的提升等优势。" 牛晓娟分析认为，目前市场正倒逼物企提供质优价廉的服务。物业服务存在收费刚性强提价难、存量合约项目流转度低等特点，特别是随着企业竞争加剧，物企必须提供质优价廉的服务才能赢得市场，而提升服务密度又是实现质优价廉服务的重要途径，以此来看 " 提升服务密度是物企独立化发展的首要目标。

" 随着服务密度的提升，物企可进行科技化改造，以实现人效提升、人力节约，起到托举基础物管利润率的效果，此外，基于密度可以更好开展合适的增值服务，强化企业竞争力。"

至于物业行业未来的投资发展情况，牛晓娟坦言，" 物业管理行业具有弱周期性、成长性好、现金流比较稳定的特点，仍具备投资价值。"

具体从盈利能力看，根据 2021 年物业服务上市公司的年报数据，毛利润均值为 9.1 亿元，同比增长 44.1%，毛利率和净利率均值分别为 29.1% 和 13.2%，盈利能力远超行业均值；

从成长性看，2022 年中期，物业服务上市公司在管面积均值 1.25 亿平方米，同比增长 24.04%，合约面积均值 1.69 亿平方米，同比增长 17.84%，

从行业属性上看，物业板块长期投资价值可期——成长好、弱周期、低风险、现金牛。此外，诸多特色赛道如高端服务、商业运营、城市服务、TOD 物业管理、绿色物业、工地物业等逐步打开，为行业开辟更多细分蓝海市场。

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