全球新动态：多城二手房挂牌量突破 10 万套，交易周期拉长，啥信号？

在北京一家房产经纪公司总部工作的李琳 ( 化名 ) 发现，最近找她卖房子的人变多了。李琳的微观感受在一定程度上反映了市场变化。据多家房产经纪平台线上展示的数据，多个城市的二手房挂牌量有所增多，北京二手房挂牌量突破了 10 万套关口，成都、南京、苏州等地更是达到十几万套。

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挂牌量增多 多城超 10 万套

二手房挂牌量是市场上较为关注的数据，它的增多或减少，被看作是 " 有房一族 " 对楼市前景的态度。而根据多家房产经纪机构线上展示的数据，北京二手房挂牌量已突破 10 万套。

据我爱我家数据显示，该平台北京二手房的挂牌量为 8.81 万套。链家网的线上数据，北京二手房的挂牌量为 10.13 万套。由于链家在北京的市场占有率较高，一般而言，外界认为链家的数据更能代表该市二手房的挂牌情况。

不过，多位分析人士认为，由于政策调控和房源产权等原因，房产经纪公司会将部分房源进行隐匿，只在公司内网供经纪人浏览。因此，10 万套房源或许还不是北京真实的挂牌数据。

据安居客近日发布的数据显示，10 月，北京市二手房在架房源量环比增加 0.2%，挂牌量已连续 6 个月维持在 15 万套出头的水平。

受国庆假期影响，10 月份北京二手房网签量环比下降 21.8%，为 11209 套。若分别以 10 万套、15 万套的库存量计算，北京二手房的去化周期分别为 8.9 个月、13.4 个月。这一去化周期，在一二线城市还不算高。

杭州市二手房去化周期较长的城市之一。链家网显示，杭州当前的二手房挂牌量为 10.67 万套。中指研究院相关人士称，杭州二手商品房挂牌量已突破 20 万套，二手住宅挂牌套数达到 10 万 -12 万套。杭州二手房的交易量明显低于北京，当前二手房网签量已连续四个月环比下滑，10 月份的网签量降至 4300 余套。粗略计算，杭州二手房的去化周期远超北京。

杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬说：" 参照透明售房网数据，截至 11 月初，杭州二手房挂牌量超过 19.2 万套。2021 年下半年以来，杭州楼市处于低温运行状态，存量也在不断上升，可以说是阶段性高位。从去化周期来说，挂牌量是不少，有一定压力。但从杭州有产权证房源量总数来说，属于正常范围。"

另外，链家网显示，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为 18.19 万套、14.94 万套、14.40 万套、12.64 万套、11.23 万套、10.45 万套。

政策推动挂牌量上升 业主信心减弱

针对多个城市出现的二手房挂牌量增多，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中新经纬分析称，近期二手房挂牌量有所增加，主要原因有两点：一是 " 带押过户 " 和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加；二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。

" 带押过户 " 是指在卖方无需结清二手房原有的按揭 ( 抵押 ) 贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。目前，已有多个城市推广该政策。个税免退是指中国财政部、税务总局此前发布的政策：自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

易居研究院智库中心提供的数据显示，其监测的重点 18 城三季度的成交均价为 24160 元 / 平方米，环比下降 2%；成交金额 7204 亿元，同比下降 6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说：" 客观上部分城市二手房交易还可以，甚至在三季度已经开始出现同比正增长的拉升。但是类似城市还是数量比较少。总体上说，一手房市场不好的情况下，二手房也难以表现出真正的强劲态势。"

不过，中原地产首席分析师张大伟却认为，个税免退政策的影响力没有那么大，" 比如北京市场，不少房源都可以通过一些方式规避掉个税，真正需要缴纳个税的房源数量并不多。" 他对中新经纬称，随着房地产市场调控出现宽松，此前不能展示的高价房源可以公开发布，也是导致房源增多的原因之一。

张大伟还说：" 全国楼市遇冷导致‘有房一族’对未来房价的信心减弱，也会导致他们急于出售房源。还有一些投资客已经获利，选择此时出售。"

二手房交易周期拉长 推动以价换量

动辄 10 万套的二手房挂牌量，库存不可谓不大，房东若争先出售房源，是否会让市场进一下承压呢？

张大伟认为，如果单纯从房产经纪公司线上平台展示的挂牌量看，规模的确不小，去化周期较长，可以在一定程度上说明这些城市存在楼市泡沫。徐跃进表示，根据中指监测数据，10 月份 15 个重点城市二手住宅成交量环比基本持平，受低基数影响同比有较大幅度增长。在成交规模相对持平的情况下，挂牌量的增加，可能会引发市场库存增加、交易周期拉长等情况。

对于杭州当前二手房去化周期大幅提高，上官剑分析认为，过去几年，杭州新房供应量充足，新房变次新房，二手房挂牌量持续增长。一般来说，去化周期的高低关键看需求，当前购房者较为谨慎，需求依然较弱。杭州的去化周期可能进一步拉长，卖房难度进一步增加，以价换量成为常态。

但张大伟表示，购房人不能过分 " 迷信 " 挂牌量数据，也存在一定水分。他说：" 很多房源看似是挂牌出售，业主可能只是试试水，如果没有达到心理价位，不会进行交易。比如，有的房源已挂牌一年，这种房子大概率不是真的想卖。一个城市动辄有 10 万套可售二手房房源，那就出现砸价了。但整体说，即使刨去水分，真实、有意愿出售的房源数量也已经很大。"

徐跃进称，二手房挂牌量的增加，从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交；但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。

关键词： 数据显示 交易周期 的情况下