【世界播资讯】说说新城的现金平衡

3 季报出来了，看了一眼财务指标，都在预期内，继续走在瘦身减肥的大路上，也没啥好说的。球里看空的居多，主要还是股价惹的祸，行业都这样了，你还要求啥，能苟活就不错了，但是暴雷论也越来越多，也难免人心惶惶，所以我觉得还是有必要说说这个问题。

球里很多讨论之所以没有结果，最后变成一锅粥，主要还是没有一个标准和量化。

那我们先说说标准，关于暴雷，统一的认知就是公开市场无法偿还到期债务，或者商票逾期，或者项目停工烂尾，这没人反对吧？所以只要不躺平，没触发这 3 点，就不算咯，至于那些个区域合并，裁员，哪里降价了砸售楼处了，又发生啥质量问题，业主收房发生争执了，都不必继续口水战了。

(资料图片)

量化实际上是最难的，大多数无谓的争论也是基于彼此都无法给出客观的数据，加入了太多的主观评判，所以我就斗胆去繁化简，基于新城的财报，说一下他接下来的现金流能否平衡。

前提假设：

1、月均销售保持在 100，全年 1200 亿；

2、明年租金收入 120 亿；

3、销售回款 100%

4、资金宽裕或者去化良好的的情况下再新开工目前未动工土地

认为我上述假设乐观的，可以打折，我不争论，只要符合逻辑即可。

建安成本，最近这一块说的人挺多，但好多都没有基本的财务知识，属于张口就来，瞎哔哔。根据新城 22 年半年报，存货项余额 2474 亿，这里包括 3 块，已完工待售产品 190 亿（原值 200 亿，减值 10 亿），未动工土地 450 亿（未开发面积 3000 万，按 1500 的楼面价），剩下在建 1834 亿。那么问题来了，到底还需要投入多少才能把房子盖完交付？

已知在建面积 6639 万（项目明细总表的合计数，都知道在哪里看吧？不知道的打赏一下，我私信你），假设建安成本 3500，土地成本 1500，合计单方成本 5000，那在建总投入应该是 6639 万 *5000=3320 亿，总投入 - 目前已投入 1834 亿，结果不就出来了嘛，1486 亿。已投入 1834 亿（包含土地 6639*1500=996 亿，建安 838 亿，工程进度 838/（6639*3500）=36%）

接下来这 1486 亿在 2 年里支付，每年是不是 743 亿？凑个整，就当 750 亿。这是拍脑袋的数字，为了证明自己这脑袋拍的还行，我们来验算一下，由于新城从去年 4 季度开始就没拿地，那现金流量表里购买商品和劳务的支出是不是就可以近似认为是支付的工程款？21 年 4 季度开始的 4 个季度分别是 229+195+119+135，合计 678 亿，我拍出来的 750 亿还多了 10%，没事，料敌以宽，保守点总没错。

税金，21 年总共交了 200 亿的税，现金流量表里也有，现在销售减半了，税金是否也减半？100 亿差不多吧？

每年降低有息负债 200 亿，21 年底有息负债是 910 亿，3 季度已经到了 762 亿，3 个季度降了 148 亿，争取到 22 年底 700 亿吧。那明年底继续降 200 亿到 500 亿，平均计息余额算 600 亿，利率 6.5%，差不多 40 亿的利息。

日常经营费用 100 亿，人员工资 100 亿，这 2 个数字自己去利润表和现金流量表里对照算算，不难，加点减点都 OK。

综合起来明年收入销售 1200+ 租金 120=1320

支出：建安 750+ 税金 100+ 利息 40+ 还有息负债 200+ 日常运营 100+ 人工 100=1290

日子呢，的确有点紧，手头也不宽裕，但要说暴雷呢，也的确是无稽之谈。最近手头不还有 345 亿现金我没算呢嘛。

欢迎理性客观讨论，拒绝瞎喷，否则拉黑，因为你不配看我的帖子。

$ 新城控股 ( SH601155 ) $

/xz

关键词： 购买商品 实际上是 人员工资