【全球独家】深圳二手房市场在＂过冬＂:5 年损失 220 万 为卖降价百万

在正式挂牌出售 20 套房之前，业主方与中介进行了多次沟通，也多方了解市场，但最终还是不得不随行就市，接受了后者降价百万的出售建议。

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这是当下深圳楼市一二手房价格持续多月下降后，卖方艰难决策的一个缩影。

近日，国家统计局发布 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，9 月深圳二手房价格环比下跌 0.4%，同比下跌 3.5%；新房价格环比下跌 0.5%，同比上涨 0.9%。

深圳中原地产研究中心指出，各地宽松政策持续发布，消息面上继续利好楼市。从深圳市场看，9、10 月份供应增加，新房成交量明显上升。但反观二手房，在新房市场的挤压中，9 月成交量跌破 2000 套，就目前的数据看，10 月超过 2000 套也是希望渺茫。开发商在以价换量支撑新房市场，二手市场不可避免会受到波及，短期内将继续调整，低迷现状很难改变。

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降价百万只求一卖

近期，深圳佳兆业前海广场二期一大批降价百万的促销房源引发市场关注，《每日经济新闻》记者从多名中介人士处获悉，该批房源位于前海金融自贸区，距离 5 号线地铁荔湾站约 800 米，为精装公寓产品，现房，且售价仅为开盘价的 7 折，均价 5.2 万元 / 平方米。

据某大型连锁中介杨经理介绍，房子属于二手流程，目前在售房源有 1-4 房，51.86 平方米的 1 房 2 卫，售价 265 万元；67.58 平方米的 3 房 2 卫，售价 350 万元；74.31 平方米的 3 房 2 卫，售价 390 万元；86.88 平方米的 4 房两卫，售价 445 万 -470 万元。

按照这样的出售价格，与业主方 5 年多前购入的开盘价对比，账面 52 平方米约损失 100 万元，68 平方米约损失 110 万元，74 平方米约损失 140 万元，87 平方米约损失 220 万元。

而根据其中的房本信息计算，业主当初买入的一套约 87 平方米房源，总价是 640 万元，如今出手，至少亏损 170 万元（640 万 -470 万）。

" 这批房源都是同一个业主的，由于需要资金周转，打算将这批房源一次性出清，"10 月 25 日，接近业主方的中介人士程云（化名）通过微信告诉记者，2017 年 11 月，业主方买了前海广场 C 座一整层。这一期房源当时全是一次性付款，现在都是红本在手。

对于业主方大降价急卖的原因，程云介绍说，之前买的时候，业主方打算做长期投资，拿出来出租，但现在企业遇到危机，所以说就想卖掉这些物业来变现。

受访者供图

" 因为套数太多，所以只能在价格上做到最低 "，程云表示，价格也是业主方征询我们参考意见后定的。业主方放盘之前跟我们有多次沟通，他自己也有去了解市场。

记者注意到，在去年 9 月时，曾有业主因急需周转资金，出售一套佳兆业前海广场二期上下两层复式公寓，小三房，房产证面积 74.17 平方米，540 万元出售，折后均价 7.2 万元 / 平方米。

记者查询贝壳找房获悉，当前佳兆业前海广场的参考均价为 75823 元 / 平方米，在售二手房中，挂牌价从 5.7 万 -9 万元 / 平方米的都有，其中，最低总价的 51 平方米 1 房户型是 340 万元。

但好在地段优，加上价格低，这批房源很快就找到了合适的买主。

" 从 10 月 22 日到 24 日晚间，已经卖 11 套了，还剩 9 套，有一次性付款的，也有按揭的，一次性付款还可以 9.8 折，按揭无折扣。"

" 总价低，单价低，租金回报高，户型适用，" 据程云分析，买家通常在深圳没有购房名额，或刚过来深圳没多久，没有购房资格，但是又在南山或者福田、宝安中心区周边上班，想住得近，又想总价低一点，所以这种产品刚好符合。

" 另外还有一类购房者，就是家里有老人住不下的，要是买一个 3 房，无论宝安、前海、南山，稍微优质些的房源基本上都是千万起步，而这种房子 74 多平方米 3 房，390 万元左右，压力相对较小。"

降到参考价水平已成挂牌基本要求

热点片区二手房大降价、甚至低于参考价出售，新房折扣、转介绍，或已是深圳楼市深度博弈后的新趋势。

10 月 26 日，宝安中心区中介曾经理在微信上告诉记者，几天前，宝安中心区的大型社区幸福海岸 147 平方米大四房，按照参考价挂牌 1300 万元，中介带看很积极，买家也很多，最终卖家选择了付款最快的客户，成交单价略低于参考价。

除幸福海岸外，一街之隔的深业新岸线也有两套房源按照参考价在出售。其中 105 平方米的 3 房按照参考价 8.69 万元 / 平方米挂牌 918 万元，近 30 天内已调价 3 次，降价 92 万元，售价比同小区均价低 19%，且已低于小区历史成交价。

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10 月 26 日，美联物业研究中心总监何倩茹在接受记者微信采访时，没有卖不掉房子，只有卖不掉价格。在目前的市场环境下，二手房若想成交，价格调整到参考价水平是最基本的要求，但并非这样就一定能成交，还得看楼盘自身情况，有的地段和楼盘，成交周期一般都比较长。

据深圳市房地产中介协会统计，上周二手房交易量破 600 套，二手房源在售量亦持续上升。根据公开在售二手房源量数据统计，10 月 24 日，深圳全市共有 39,040 套有效二手房源在售，较上周增加 361 套。

《每日经济新闻》记者还从多名中介和市场人士处获悉，当下楼市，抢占有效客户的竞争更为激烈，除非二手业主大降价，否则在二手房成交难度增加，且周期明显变长的情况下，中介人士更愿意为新房带客，而开发商为了抢占金九银十的市场份额，每周还推出各类型特价房、房源打折或加佣加现金奖等活动。

据第一太平戴维斯统计，2022 年第三季度，众开发商为进一步缓解资金流动性压力并达成年度销售目标，继续加大推盘力度，全市一手住宅供应面积达 116.5 万平方米，环比上升 54.8%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出，尽管调控政策或在需求端持续加码，且将在一定程度上提高市场成交活跃度，但政策端向销售端的传导仍需一定时日，购房者在决策过程中的谨慎和理性情绪将于中短期内延续。第四季度，深圳部分位于核心区域且市场关注度较高的优质项目预计相继入市，或将带动一手住宅成交均价小幅上涨。

关键词： 一次性付款 宝安中心 第一太平