资讯推荐:定向回购新房？苏州楼市何以至此

苏州

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近日，「多地官方机构回购商品房」消息持续发酵。

10 月 13 日，有媒体报道称，一份苏州市官方部门拟「定向回购部分新房项目」的专家会议纪要流出，其中提到，苏州拟对 6 个区及 4 个县市共 10 个板块回购约 1 万套新房。

根据中房指数系统百城价格指数，2022 年 09 月，苏州新建住宅价格的样本价格中位数为 24000 元 / 平方米，如果官方部门带头回购 1 万套新房，货值将在百亿以上。而「定向回购名单」中的楼盘已有相应进展。

有消息显示，位于苏州工业园区的越秀悦见云庭共 400 多套；位于苏州高校区的浒关运河印象和官方商谈后，整栋被回购。

据克而瑞苏州披露的数据显示，上述提到的越秀悦见云庭项目，在 9 月以 526 套的成交表现位居同板块之首，其中包含有约 400 多套官方回购房源的网签量。

一位苏州工业园区新房代理商对 36 氪表示，自己负责的万科东方雅苑楼盘，有部分楼栋被官方回购，该楼盘将在 2023 年 5 月底交房，日后有可能被官方用作保障房或人才引进用途房。代理商指出，官方回购房都是单独楼栋，不会影响到普通购房者购买的楼栋。

目前，苏州市住建局已有相关人士承认存在此事，但拒绝向公众透露细则。除回购商品房用作人才保障房说法，有市场消息指出，此举是一种新型「托市」动作，目标是缓解开发商的流动性压力。

具体操作为，苏州官方对清单里的楼盘，先付 30% 首付进行网签，但允许开发商二次售卖，一旦有客户，可改网签更名。相当于提供了一笔融资，给开发商注入流动性支持。

9 月，苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长。克而瑞统计显示，9 月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为 122.99 万平方米，环比增加 126.88%，同比增加 93.34%，分析人士指出，数据大幅增长背后，是得益于官方回购。

不论是用作人才购房、还是为开发商提供融资贷款的方式，主要助力开发商回笼资金，有分析人士认为，此举目的也有可能是激活土地购买信心。

在 9 月 28 日结束的三批次集中供地环节中，苏州总出让含宅用地 9 幅，其中高新区 4 宗、相城区 2 宗、园区 2 宗、吴江区 1 宗。成交总金额达 127.27 亿元。从整体拿地房企来看，国央企仍为拿地主力，9 幅地块中，6 幅地块均由国央企竞得；另外 3 幅地块由民企仁恒、金新城和禾盛置业竞得。

当地分析人士认为，在政策端有所放松的情况下，房企的拿地意愿依旧不是很强，这与上半年整体楼市低迷有很大的关系，房企资金回笼受限，自然无法去持币抢地。

数据显示，28 城房价跌回三年前。据证券时报，国家统计局 6 月份数据显示，全国 70 个大中城市有 57 个城市二手房价同比下跌，占比超八成。部分城市房价连年回撤，有的跌回到十七年前，还有 3 个城市跌回到十多年前。二手房价回到 3 年前的城市有 28 个。东北两大省会全部跌回 3 年前，郑州、石家庄、天津等跌回 5 年前。

新房方面，7 月，一线城市新房成交量环比下跌 12.9%，同比下跌 5.9%。二线代表城市新房成交量环比下跌 45.8%，同比下降 44.7%。其中，苏州新房成交量跌幅较大，环比跌幅高达 72.1%，青岛环比下跌 68.9%，温州下跌 65.1%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，三季度来，已有多城出台团购方向优惠政策，出台城市多为三四线城市或二线城市的远郊区县，该类政策核心是开发商可给予购房者不同程度的价格优惠促进销售，同时对价格下限进行一定程度的定向放松。如巴中、诸暨，在团购优惠政策条款中备注「优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围」，而梧州的团购优惠条款则注明「优惠幅度不超过备案价格的 30%」，以团购优惠的方式促进项目销售。

同时官方收购方式亦可支持租赁市场发展，如济南公开收购 3000 套房源，为社会提供住房租赁服务。定向回购的方式在缓解企业资金压力方面有一定效果，但对地方官方财政支出亦会产生一定压力。

中原地产首席分析师张大伟认为，从市场趋势看，此次苏州官方直接收购房源不可能成为市场主流，而且也会干扰市场正常交易，但官方减少保障房的建设，以房票等形式货币化安置，收购市场部分房源作为安置房、人才房，有利于缓解市场库存压力。

作者 | 宋虹姗

关键词： 环比下跌 数据显示 苏州工业园区