天天亮点！首套房贷利率将跌破 4.1%，超 20 城符合降息条件

▲新华社记者 蔺以光 摄

房贷利率下行空间被进一步打开。

中国人民银行、银保监会 29 日晚间发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。新政规定，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

(相关资料图)

今年以来，房贷利率参考的 5 年期以上 LPR 已经下调 3 次，累计下降 35 个基点。当前首套房贷利率下限降至 4.1%，二套房贷利率下限为 4.9%。根据机构监测，当前已有 80 多个城市主流房贷利率降至下限水平。

此次新政后，允许部分城市再次下调首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率将跌破 4.1%。

为何此时进一步调降房贷利率？对今后房地产市场有哪些影响？

超 20 城符合条件

多家市场机构根据新政梳理出了符合降息条件的城市名单。大致有 20 余个大中城市。

易居研究院智库中心提供的数据显示，在国家统计局发布房价指数的 70 个大中城市中，至少有 23 个城市符合此次新政要求。

其中二线城市有 8 个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。

三线城市有 15 个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。这些城市房地产交易普遍疲软、房价跌幅较大或持续时间较长。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，此次定向降息有两大特点值得关注。

一是阶段性。降息窗口期只到今年年底，在这段时间贷款购买首套住房的居民，可以享受到较低利率。政策到期后，原有政策将自动恢复。这能够避免市场陷入长期观望，加速消费者决策。

二是将利率与房价挂钩，只有房价 3 个月连续下跌的城市才能够降息。与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制，有利于稳定房价，避免出现大起大落。

热点城市不在此列

包括一线城市在内的热点城市均不在此列，而且目前一线和二线热点城市均未执行 4.1% 的首套房贷利率。

国海证券首席经济学家夏磊表示，历史上，商业性个人住房贷款利率下限为 3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为 5 年期以上 LPR（4.3%）加点 55、35、20 和 30 个基点，二套房利率为 LPR 加点 105、105、60 和 60 个基点，分别与历史下限最少相差 122 和 162 个基点。

不同城市实施不同的政策，充分体现 " 差别化 " 住房信贷政策和因城施策的特点。同时夏磊认为，这也意味着目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，需注意此番两部门对 " 阶段性调整 " 的表述，意味着 " 房住不炒 " 的定位不变、房地产调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调也不会改变。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，符合条件的城市可以取消首套房贷利率下限，给这部分城市释放了更大调整空间，政策落实到位或将提振市场情绪，更好地促进购房需求入市。另外，本次政策针对首套房贷利率，二套房贷利率下限不变，但结合近期多数城市已调整二套房认定标准，还清首套后再购房，是否可享受优惠利率需关注接下来各地执行细则。

对楼市影响几何？

许小乐预计，符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是 " 挤牙膏式 " 的下降才会对市场产生最大作用。

据调查，目前符合条件的城市基本执行的是 4.1%（LPR－20 个基点）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的 3.6%-3.7 左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。

房贷利率下调理论上会促进购房消费需求。但是许小乐表示，要注意两方面因素：

一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对交付风险有担忧。

放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，当然也需要进一步观察政策落地情况。

未来政策会怎样？

庞溟认为，预计各地房地产调控政策优化落地节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。

许小乐则认为，考虑到市场预期低迷的原因，货币政策传导机制受限。为了能发挥降息作用，还需要考虑从两方面进一步打通：

一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低 " 卖一买一 "" 卖旧买新 " 的贷款利率。

二是降低房企融资成本，提高房企融资能力。预计官方会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

关键词： 利率下限 个人住房贷款 二套房贷