【天天快播报】丈夫私下出售夫妻共有房产 法院：擅自出售构成违约应担责

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羊城晚报全媒体记者 董柳

夫妻一方未经另一方同意擅自处分共有财产构成违约的，另一方是否应当承担违约责任？近日，广东省高级人民法院官方微信公众号 " 裁判者说 " 栏目公布了一宗这样的案件，法院旨在通过该案说明：夫妻一方未经另一方同意处分共有房屋构成违约的，应按约定承担违约责任；另一方不知情且未收到、使用购房款的，无需担责。

在该案中，被告李某（男）、黄某（女）系夫妻关系。2019 年 12 月中旬，原告李某某与被告李某签订《房屋买卖合同》，甲方为李某、黄某，乙方为原告李某某，主要约定：原告购买被告位于某小区的涉案房屋，房屋总价为 52.5 万元；原告先付购房首付款 37.5 万元让被告还清欠银行的房贷，双方办理过户手续后再由原告一次性付清尾款 15 万元；如被告中途违约，则必须退回已付购房款并加上购房总额的 30% 赔付给原告。

合同签订当天，原告依约向被告李某支付了首付款，但李某未依约到银行还清涉案房屋的银行贷款，经原告多次催促仍不履行约定的义务。原告遂将李某、黄某夫妻二人一并起诉至法院，请求：解除双方签订的案涉合同，二被告共同退回购房首付款 37.5 万元及支付违约金 15.75 万元。

涉案房屋登记在李某、黄某二人名下，为其二人共同共有。庭审时，原告确认黄某未在案涉合同上签名及捺印，甲方处签名及捺印均为李某所为。

韶关市仁化县人民法院审理认为，案涉合同为原告与被告李某二人的真实意思表示，该合同对其二人具有法律约束力。但涉案房屋系李某及黄某夫妻二人共同共有，黄某未在案涉合同上签名及捺印，亦不予追认，故李某出卖涉案房屋属无权处分，且原告也没有提交证据证实黄某知情并收到或使用了其支付的购房首付款，因此，案涉合同对黄某没有法律约束力。遂判决解除原告与李某签订的案涉合同，李某偿还原告购房首付款 37.5 万元及违约金 15.75 万元。宣判后，双方均未提起上诉。

那么，如何规避夫妻共有房产交易风险？韶关市仁化县人民法院法官秦艳华说，夫妻共有房产是夫妻共同财产中重要的组成部分。现实生活中，夫妻一方擅自出售共有房产的行为屡见不鲜，也引发了很多社会矛盾。因此，购房人欲购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况，如发现是夫妻共有房产时，签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。否则，像本案案情一样，根据民法典第三百一十一条的规定，购房者善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，才能取得该房屋的所有权。因此，虽然案涉《房屋买卖合同》有效，但只在卖方（丈夫）和买方之间有约束力，且合同双方也只是债权行为，原告并不能以此强制要求未签订合同的妻子一起办理产权过户登记手续，如此一来，原告签订《房屋买卖合同》的合同目的显然是无法实现的。

法院表示，夫妻共有房产是家庭财产的重要组成部分，也是房地产交易市场上常见的买卖标的。由于此类房产的卖方存在特殊的身份关系，买房人在交易过程中很容易忽视对卖方交易资格的谨慎审查，从而为争议的发生埋下隐患；一旦发生争议，不仅会让买房人遭受损失，也影响正常的房产交易市场秩序。本案中，丈夫未经妻子同意，擅自将夫妻共有房产出售，显属无权处分行为，但买方属于善意购买且支付了合理价格，因此，法院判决案涉合同有效，丈夫独自向买方承担不能过户的违约责任。本案的处理结果既保障善意买方的合同权益，也有效规避夫妻共有房产的交易风险。

关键词： 共有房产 房屋买卖合同 违约责任