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    今日快看!取消公摊面积,房子会涨价吗?

    2022-09-06 20:02:16  |  来源:国是直通车  |

    最近,针对公摊面积的讨论持续升温。


    (资料图)

    一些地方已经采取行动。譬如,内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期在答复政协委员《关于规范房屋 " 公摊面积 " 的提案》时表示,将取消 " 公摊面积 " 的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

    而重庆早在 2002 年 6 月就以地方法规的形式,对商品房的计价方式作出明确规定:商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据。

    公摊面积究竟能不能取消?它的存废对房价是否有影响?现在是取消公摊的好时机吗?

    国是直通车联合腾讯财经近期举行网络直播,邀请景晖智库首席经济学家胡景晖、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进行讨论。

    取消公摊面积是否有必要?专家们有不同的见解。

    公摊面积

    多少合适

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    合理的公摊面积大概在 15% 左右。当然,根据房子不同的户型、楼型、房屋项目,具体设定不一样。

    国家有相关规定,不同楼宇公摊面积比例上下限不一样:7 层以下住宅公摊率为 7% 到 12%,12 到 33 层公摊率为 25%,别墅类公摊率为 1% 到 8%。

    很多人喜欢购买 " 一梯两户 ",即:一部电梯两户,南北朝向的房子,因为这样的房子可能达到 90% 得房率,公摊较小。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    公摊大小多少,应该成为购房者关注的一个指标。对于刚买房的人来讲,一方面要算得房率,百分之百减去得房率得出的就是公摊;另一方面,还要看空间利用得怎么样。如果是电梯房,公摊一般在 20% 以下比较好,超过 20% 公摊就比较大了。

    公摊面积

    是否该取消

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    公摊面积是 2001 年执行《商品房销售办法》中明确规定的。公摊和预售制度从历史上来说,都是从香港学习来的,但 2013 年香港已取消公摊,使用套内面积计价。世界上绝大多数国家都是使用套内面积交易房屋的。重庆市作为试点,在 2002 年也取消了公摊。所以,取消公摊本身不是不可为。

    取消公摊并不会导致房屋总价上涨,因为公摊面积计入房价,只是计价方式发生了变化。取消公摊确实会有一些管理方面的麻烦,比如:存量的住房如何处理,新老办法如何衔接等。但取消后,老百姓买房子可以买得明明白白,也有助于提振市场信心。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    将公摊计入购房面积这一模式存在多年,不是一夜之间就可以取消的,它有其存在的合理性。老百姓买房不能只买套内实用面积,而不为其他的面积付费,例如墙体面积、公共使用面积等。

    当前,老百姓不满的情绪主要集中在公摊面积不透明上,包括公摊是不是真的需要这么多?一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么多?

    如果真正的公摊部分能清楚明白地向购房者展示出来,而且也是合理的,不存在虚增公摊面积来做大开发商利润的话,保留公摊是没问题的。

    如何让公摊的管理更加精细化?一种做法是,计算公摊的成本和建房的成本有没有差异。如果有,在定价环节,可以考虑进行分开定价。

    再比如,引入独立第三方对公摊做一个实测,在预售阶段就把面积实测出来,做到所有公摊信息都清晰透明。如果做不到,那么取消公摊面积可能是一种不得不做的举措。

    取消公摊

    房价会涨吗

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    这只是一个计价方式的变化。如今对很多购房人来说,包括二手房业主,他们关心的是实际房屋的价格(总价)。如果仅仅因为把公摊取消,计价方式、计价面积发生变化而带来房价变化,可能短期对市场有一定影响,但是中长期来看不会有什么影响。就像买海鲜,是带水带壳的价格还是去水去壳的净价一样,本质上并无区别。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    取消公摊以后,房屋单价肯定会上涨。如果一下过渡到以套内面积计算房价,会拉高整个市场价格,在实际操作中不太可能这么做。

    后续房屋可能会采取两种计价方式:一种是包含公摊在内的计价方式,另外一种是不含公摊的计价方式,两种计价方式都列出来,对市场和购房情绪的影响会小很多。

    现在取消公摊

    是好时候吗

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    往往重大改革更容易发生在行业低潮期。去年三四季度开始,房地产业进入低潮期。现在关于取消公摊的讨论很多,如果顺势而为,可能推动改革会比行业在高歌猛进期时更容易一些。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    取消公摊的呼声很高,反映了百姓的诉求。如果能借这种讨论进一步规范整治市场乱象,结合政府近期的其他类似工作,会起到提振楼市信心的效果。

    取消公摊

    已经买房的人怎么办

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    从过去的经验来看,2012 年香港全面取消公摊,2013 年全面执行,但是对已经买了房子人并没有给予什么补偿,按照总建筑面积买房的人仍按以前的规则执行。

    而且香港规定,执行新规后,如果不按照实际的使用面积标注可能会被罚款甚至判刑。也就是说,取消公摊后,基本是按 " 老房老办法,新房新办法 " 这个原则。

    从重庆经验看

    取消公摊会影响楼市吗

    早在 2002 年,重庆就规定:商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。从实际操作来看,当地新楼盘以套内面积计价销售,但二手房市场依旧以建筑面积计价。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    重庆近年来房地产市场走势和房价,与公摊面积是否取消没有太大关系。但需要注意,取消公摊不代表房子没有公摊了,也不代表公摊都是透明合理的,只不过没有把公摊作为计价方式而已。

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    重庆近些年房价能够得到有效的控制,非常重要的一条在于 " 人地挂钩 ",即城市、产业、就业人口和土地供应,包括相关调控政策能够保持在一个合理水平。这些因素都比一个简单的计价方式调整来得更重要。

    取消预售制

    能解决公摊难题吗

    有网友认为,公摊的许多问题都与预售制有关。如果房屋以现房销售,购房者眼见为实,看到公摊面积过大时,可以选择不买。取消预售制能解决公摊难题吗?

    景晖智库首席经济学家胡景晖:

    这两个问题确实是挂钩的。但事实上,以中国目前房地产的实际情况,立刻取消预售制恐引发更多问题。过往 20 至 30 年,针对公摊、预售等都有一些批评的声音,但改正不能一蹴而就。我们可以探讨一些渐进式的、可行有效的方案,让中国整个房地产长效机制完善起来,让房地产业走得更远,避免对实体经济、百姓生活等造成冲击。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

    其实预售制本身是开发商融资的一种手段。如果取消预售,对土地财政、房价、供应等都会造成冲击。我们不能因为某一项制度出现问题就马上谈取消,而是应该探究究竟是制度本身的问题还是执行走样了。现实是中国的预售制度非常严格,但执行时却出了问题。取消预售的确能保证房屋顺利交付,但是并不代表房屋的公摊是合理的。公摊更重要的还是要信息透明,要能接受社会监管,接受购房者和政府的监管。

    关键词: 公摊面积 经济学家 首席研究员

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