那个原本“旅旅游买套房”的网红城市，现在挂牌两年也卖不掉了

曾经的大网红云南大理正逐步 " 褪色 "。

买房不到一年，张茜就决定把房子挂牌卖掉。但两年过去了，挂牌价从最初的 125 万元到 2021 年的 120 万元，再到最近的 105 万元，她仍未等来买家。

" 这两年问这套房子的人都很少，现在就想早点卖出去，价格还可以再谈。"

事实上，自 2020 年以来，大理楼市受新冠疫情影响明显，包括成交均价、成交面积等，均呈现缓慢下滑趋势。

克尔瑞数据显示，2021 年大理房价整体下跌 6.47%，为 10924 元 / 平方米。不过截至今年 3 月，云南各州市仅有省会昆明市和大理州新建商品住宅均价过万，其中昆明主城区为 14512 元 / 平方米，大理为 10040 元 / 平方米。今年第一季度，大理新房成交量不足 10 万平方米。

房价涨幅曾全国第一

作为初代网红旅游城市，大理大火是在 2014 年电影《心花怒放》上映后，电影主题曲就叫《去大理》，里面唱着 " 一路向西，去大理 "，随着电影大火，大理也成为很多人向往的旅游胜地。

2015 年至 2017 年，两年时间，大理古城、双廊等主要景区，酒店、民宿、客栈翻了一番；仅 2017 年一年，大理古城新增酒店、客栈、民宿近千家。

" 最火的时候，没有关系根本订不到房间，就算住进去了，一旦到了退房时间，如果没有及时退房，行李就会被工作人员拿出来放在门口，因为新的游客正在等着入住。" 大理古城一民宿老板柠檬告诉《每日经济新闻》记者。

然而，这两年受疫情影响，大理游客量急速下降。" 去年清明假期第一天，我们酒店接待了 22 组客户，但今年第一天只有 4 组。" 柠檬表示，相较于往年小长假客栈住宿还能稍微涨点价，今年就 " 宁可赔本也要赚吆喝，据我了解一些酒吧还推出了一元一杯的鸡尾酒、5 元一杯的伏特加 …… 为的就是把客人吸引进店，再赌他们能消费点别的。"

反映到房地产上，同样适用。

作为旅游目的地，大理的热度正在被其他城市超越，而此前大理因独特的旅游资源，吸引了很多人来玩之后选择买房。" 在大理定居的游客真的很多。" 大理德祐一门店房地产经纪人吴奎告诉《每日经济新闻》记者，" 很少有其他旅游城市像大理这样，能够吸引一个人到此旅游，然后就选择在此定居的。"

外来人员剧增，也让当地的房价随之上涨。有网友在社交平台回忆："2016 年我在下关买了一套四室，5000 元 / 平方米。一年后高铁通了，周边新入市的房子直接涨到了 1.4 万元 / 平方米。幸好我买得早，不然真的买不起了。"

根据《胡润 2019 年度全球房价指数》，2018 年 -2019 年大理房价一年涨幅达 20.2%，是中国房价涨幅最高、全球房价涨幅第二的城市。

然而，近年大理房价不断下探。

克尔瑞数据显示，2021 年大理房价整体下跌 6.47%，为 10924 元 / 平方米。截至今年 3 月，云南各州市仅有省会昆明市和大理州新建商品住宅均价过万。今年第一季度，大理新房成交量不足 10 万平方米。

挂牌两年问者廖廖

张茜就是在大理最火的 2018 年，花 120 余万元在下关购置了一套 101 平方米的房产。

" 当时只是单纯地来大理旅游，想看看这里的山水，但没想到最后被吸引，买了一套房。" 张茜回忆，" 可能因为我是北方人，对大理这种山水特别没有抵抗力。尤其大理有洱海，湿度很高。对于长期在北方干燥地区生活的我来说，简直就是致命诱惑。"

在与家人商量后，看了几个楼盘的张茜就买下了现在这套房。" 首付靠家里人凑了 50 万元，现在每个月房贷要还 3500 多元。" 张茜告诉记者，" 当时大理楼盘基本都不愁卖，除了每年都可以过来住几个月外，也可以当做一笔投资。"

然而 2019 年底房子交付，一场疫情中断了张茜的梦想。" 交付后我们就 2020 年 7 月和 2021 年年中去过，到现在都还没装修。" 也是在 2020 年那一次，张茜决定将房子出售。

" 家里人还是觉得面积大了，每个月房贷压力有点大，每年也就去待那么一阵，没必要太大，想换个七八十平方米的就行。" 为此，张茜将房子全权交由德祐一门店以 125 万元进行挂牌出售。

然而 2020 年 11 月开始，大理房价连续下跌，且降幅不断扩大。截至今年 3 月，大理新房价格同比下跌达 5.7%，二手房价格同比下跌 4.7%。

张茜的房子挂牌价也随之不断下降，从最初的 125 万元到现在的 105 万元。" 没办法，这两年问这套房子的人都很少，现在就想早点卖出去。" 为了加快卖房进程，张茜今年还自己在小红书、知乎等平台个人账号上将房屋出售信息挂了出来。

开发商跟风降价

" 相比新房市场，二手房市场没什么优势。" 吴奎告诉《每日经济新闻》记者，" 很多二手房业主手里的房源是前期在大理房价较高点买的，就算现在大理楼市整体都在降价，但还是有很多二手房业主不愿意降。也因此，更多人愿意买新房，而不是二手房。"

另一方面，二手房房龄长的，小区规划又跟不上；房龄不满两年的，又要缴纳增值税，成交价的 5.3%。

贝壳找房显示，目前大理二手房挂牌量为 8160 套，5 年以内的房源仅 164 套，其余房源均在 5 年以上。

与此同时，相比二手房房东的自主定价行为，新房市场存在着更多竞争。" 一个开发商降价了，为了销量，其他开发商也会随之跟风。"

吴奎表示，目前他所在门店二手房带看量很少，有时一周还不到十组，一个月成交量也不了 1-2 套，大家主要精力还是在推新房，" 新房目前基本都有一口价活动，比正常楼盘还要便宜 1000 元 / 平方米左右。"

据了解，大理楼市主要分为四个区域，包括海西古城片区，这是大理的重点保护区域，以别墅、叠拼为主，均价也是大理最高的，在 20000 元 / 平方米以上；下关老城区，这是本地人常住的区域，目前二手房高层单价在 11000 元 /-14000 元 / 平方米；满江新区，这是大理近几年重点开发的区域，均价 8000 元 / 平方米左右。

除此之外，还有一个海东片区。《每日经济新闻》记者了解到，海东片区也是大理曾经的 " 明星片区 "。在旅游地产如火如荼的时代，洱海旁的海东片区吸引了全国各地的开发商前来兴建楼盘。但因为洱海治理保护，2018 年海东片区开发被按下暂停键。直到 2020 年 3 月，大理发布《大理市上和片区控制性详细规划批后公告》，对海东片区重新进行了规划，" 目前也是不能开发了，人流量极少，入住率低。"

" 大理此前新房价格高，主要是因为客户定位。" 吴奎解释，" 大理是旅游胜地，同时也是宜居城市的优选，许多外来旅游的人选择定居大理。此外，海南、西双版纳限购，再加之高铁的开通也导入了更多旅居置业人群。"

" 以前大理 60% 以上新房都是卖给外地人的，但这两年外地游客大大减少，本地人又消化不完这么多的房子，所以开发商只能降价销售。" 吴奎告诉《每日经济新闻》记者，降价销售情况以满江片区最具代表性。

以万达云麓 · 青城为例，" 去年我成交了一套 15 楼 106 平方米房源，118 万元，今年同一栋、同一个户型面积，17 楼，成交价 92 万元。" 吴奎表示，整个大理新房都在降，尤其以满江片区为甚，" 目前片区内部分特价房单价能达到 6000 元 / 平方米，而此前片区均价在 10000 元 / 平方米。"

就连片区内最好的项目万科 · 拾叁月也加入了降价行列。" 项目距离洱海就 50 米，只隔了一个湿地公园，以前成交均价 15000 元 / 平方米，最近新开的一栋楼，楼王位置，均价 14000 元 / 平方米。"

撰文 | 陈 利

编辑 | 陈梦妤

关键词： 每日经济新闻 大理古城