遍地都是房子！GDP 增速倒数第一省会，发布去库存大招！

作者：子非鱼

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现阶段，房地产救市消息，如同烂大街的流行歌曲一样，随处都能听到。

如此规模庞大、浩浩荡荡，只能说明两个问题：

第一，绝大多数城市，仍非常依赖房地产。楼市一冷，经济就受不了。

毕竟，房地产不仅是房地产，还关联着消费、投资、金融等各行各业发展。

毕竟，房地产经济仍是中国经济的支柱。数据显示，2020 年房地产业增加值为 7.5 万亿元 , 占 GDP 的 7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占 GDP 的比重为 9.9%，二者合计占比高达 17.2%。

第二，房地产从黄金时代直接跳入黑铁时代的换挡期中，很多城市的楼市，的确很受伤，面临着倾塌风险。

第一个是经济问题，第二个表面上是楼市问题，本质上也是经济问题。同时遭遇这两个问题困扰的城市很多，其中不得不提的是昆明。

昆明，可以说是当下最需要救市的城市之一。

果不其然，4 月 16 日，昆明市发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，效仿哈尔滨、郑州，开启了系统性去库存救市模式。

整份《意见》涵盖八大类 25 条具体措施。

八大类中，包含对困难房企的支持，对房地产金融支持、化解房地产风险等。此外，昆明还提出了加大货币棚改规模：

属地政府（管委会）可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策，加大货币化安置力度，在公平、自愿的基础上，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

除此之外，整份文件最重要的措施，是拯救商业商务用房（公寓、写字楼、厂房、店铺等）的去化问题，这一点被放在了第一条，且列出了 12 条措施，占整份文件篇幅的几乎一半。

比如对商业商务用房去化周期超长的片区，断供商业用地；可申请改变土地属性；可申请完善商业商务用房周边的配套设施；可申请改变商业商务用房的性质等等。

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说白了，这份文件，对商品房托底救市还是其次，更主要的还是为了解决当下昆明市的商业商务用房而来。

因为，昆明的商品房住宅多，商业商务用房库存更多，多到超出很多人的认知，几乎遍地都是房子！

先看商品住宅方面的困扰。

去年，昆明在自身滇池环保政策下，同时叠加全国房贷资金收紧影响下，房价迎来了大调整。昆明很多楼盘都大降价。

比如古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价 13000 元 / 平方米，后降到了 8300 元 / 平方米，单价直降 4700 元 / 平方米，降幅约 36%。滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约 12000 元 / 平方米，按揭一口价 9162 元 / 平方米起，全款 8597 元 / 平方米起，单价足足降了 3000 至 3500 元 / 平方米。

在大批房企降价潮之下，昆明市出台了限跌令。但依旧没有阻止房价下跌，依旧没有让成交量行情回暖。

国家统计局公布的最新数据显示，3 月份昆明新房环比下跌 03.%，同比下跌 1.9%。

克而瑞数据显示，昆明 2021 年，商品房成交量 1067 万平米，较 2020 年全年下降 22%。

成交量低迷，拖累着房地产投资。昆明市统计局数据显示，2021 年昆明市房地产固定投资同比下滑 5%。

来源：昆明市统计局

受房地产和工业增速下滑影响，固定投资下滑了 7.8%。

固投是拉动经济发展的马车之一，这一增速下滑，直接让昆明市 2021 年的 GDP 增速失速，只有 3.7%，位列 27 个省会与首府城市倒数第一位。

昆明岂能不急。

同时，在房企大面积爆雷背景下，根据克而瑞披露的数据，昆明 2021 年年末的烂尾楼与延期交付房源数量位居全国前列。

此外，昆明商品房住宅房价持续下跌。从 2018 年以来，昆明市的商品住宅市场就处于供过于求状态，去年市场冷却，更加剧了这种局面，房价下行压力犹在。

库存不断高企。根据昆明锐理统计显示，截止今年 11 月，昆明商品住宅存量面积达 973.66 万㎡，按照近一年的销售量折算，库存去化时间约 1.45 年（合约 17.4 个月）。

土地出让金创五年新低的局面。

整体来看，昆明市商品房住宅市场，难。而商业商务用房市场，更难。

从 2013 年开始，昆明的公寓、写字楼等商业用房供应，就出现了井喷式增长，每年增量都超过 100 万平方米，但每年的去化面积却不超过 50 万平方米。

经年累月积压之下，锐理数据显示，截止到 2021 年 11 月，昆明市办公物业有 721.43 万平方米，去化周期高达 5.52 年。

商业物业库存面积 697 万平方米，去化周期高达 14.94 年。

长期高企的去化周期，长期供应过剩的商业用房，带来的结果是，写字楼空置率高企，公寓价格白菜化。

公开资料显示，呈贡区、盘龙区等多个项目公寓价格跌破 7000 元 / 平方米，直探 6000 元 / 平方米甚至更低。

此外，很多开发商更是开启了甩卖模式。比如万科、佳兆业、新希望地产等品牌房企的公寓项目也加入了降价行列，" 第二套半价 "" 买一套送一套 " 等促销方式频出。

根据时代财经披露，11 月份昆明就有公寓的价格推出了内部员工价，原本 8000 元 / 平方米，现在最低卖 2500 元 / 平方米，降幅达到了 68.8%。

更重要的是，这种下跌势头，由于库存高企，仍看不见底。

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其实，商业商业用房库存高企难题，不仅困扰着昆明，也困扰着大多数中心城市，哪怕一直被视为房地产无泡沫的长沙，也未能独善其身。

去年长沙市披露的一组数据显示，长沙核心 5 区公寓去化周期均在 24 个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的 93.1 个月（7.8 年）。

制图：城市财经

所以，去年湖南省六部门联合印发 " 关于推进非住宅商品房去库存的若干意见 " 了，对全省 14 个城市（自治州）的非住宅商品房开启去库存模式。

方法和昆明最新发布的措施差不多，无非是减少或暂停供地，转变土地属性，转变房屋属性，给予税收和金融支持等。

这些方法能解决吗？

窃以为比较难。如果早十年这样，或许能够解决。但现在，太难了。

因为现在：

第一，连商品住宅都库存高企了，遑论这些非商品住宅。

第二，当下人口即将进入通缩通道（超一半省市常住人口减少），房地产市场已经从黄金时代跳入到了黑铁时代。

第三，疫情影响之下，很多人的收入不确定，市场信心也没有恢复，活着最重要，现金为王，大多数人都不敢乱消费了。

基于这样的现实背景，不断采取的救市措施，连住宅市场都很难再托起来，遑论商业商务用房。

昆明、长沙等大多数中心城市库存高企、去化周期超长的公寓等商业商务用房现状，也给大家提了个醒：

包括很多中心城市在内，公寓这类物业最好不要买。

公寓这种物业，由于存在很多短板，尽管价格较低，但没有啥保值效果，更别说增值。

公寓这类住房，只有拥有强大需求的城市，才能够支撑得起来，比如北京、上海、深圳、广州这类城市。即便这类城市，也要考虑在核心区买，远离了核心区，同样有风险。

关键词： 商品住宅 数据显示 万平方米