比买错房更严重的事,正在各地蔓延!
2022-04-11 16:34:29 | 来源:楼市黄大大 |
2022-04-11 16:34:29 | 来源:楼市黄大大 |
前两天后台有人问,还有比买错房更严重的事吗?
我的答案是:有,当然有。
选错房企,那绝对比买错房更严重、更可怕!
因为很多人买错房,顶多房价不涨,或者房价跌了,或者交房延期,或者品质太差,但好歹都有个房子住。
但一旦选错房企,那事情就严重了,麻烦就大了,运气差的,那就要一边承受房企出事之后的烂尾,还要一边咬着牙还月供,这简直比窦娥还冤。
那房子都不敢买了?肯定不是,也不用过分焦虑,今天这篇唯一目的,就是给大家分享如何找到房企避雷针。
最近的房地产领域,每天都是大消息,每天都有大新闻。
有房企突然债券违约,危机四伏;
有房企突然交不出年报,被迫停牌;
有房企已经宣布今年再没钱拿地了、盘整资产大甩卖,鬼门关口挣扎;
有房企还在全国各个城市大手笔拿地,工程进度快马加鞭;
看看,这就是差别,天差地别!
去年下半年至今,整个房地产领域的信誉度急速下降。
房企内部由上自下信任度下降,房企之间合作危如累卵,行业上下游之间关联信任度下降,买房人与房企之间信任度下降,从业者与市场信心下沉。
的确是有开发商的楼盘,工地热闹的不得了,半夜还在呼呼啦啦赶工期。
但也有一些房子,你明明花了钱、网签过、也还着月供,等着等着就烂尾了。
也总有一些房子,工程吭哧吭哧,工人稀稀拉拉,三天打鱼两天晒网。
看看,这就是差别,天差地别!
那么,放在今天这样的市场,全国数千家房企也是千差万别、天差地别。
究竟什么样的房企是安全且不缺钱的?
哪些房企依然有经营风险?
哪些房企今年依然是九死一生?难过鬼门关?
今天这篇文章,希望每一位认真看了的朋友,都能找到 2022 年房企避雷针。
经营稳健、手里有钱、外债不多、低成本融资、有大腿抱 …… 这些房企基本都靠谱。
还有更为简单粗暴的判断方法,往下看。
首先第一类:今年还在拿地的,都有钱、都安全。
比如这张图,这里面的房企,手里都有钱。
这是 2022 年第一季度全国房企权益拿地金额与面积排行榜。
这个榜单里有 100 家房企。
2022 年 1-3 月,TOP100 企业拿地总额 2271.6 亿元,拿地规模同比下降 59.3%;
TOP100 企业招拍挂权益拿地总额占全国 300 城土地出让金的比例为 58.5%;
TOP100 拿地门槛为 8 亿元,较 2021 年 3 月下降 6 亿元。
看看,谁还在拿地,谁还有钱拿地,谁手里是有余量的,肉眼可见。
1、这里面,一共有 4 家房企前三月拿地金额超过百亿。
绿城中国,拿地金额 208 亿元;
华润置地,拿地金额 182 亿元;
建发房产,拿地金额 173 亿元;
上海地产集团,拿地金额 135 亿元;
2、国央企顶起半边天,拿地金额前二十名,半数都是国央企。
3、本土房企顶起另半边天,比如区域深耕的杭州滨江、浙江伟星、安徽高速、江苏容翔地产等。
另外,在一季度中,百强房企中近七成企业是没有拿地的,态度依然谨慎,有些甚至在缩减规模。
因此,按照目前 1-3 月的房企拿地情况,大致可以得出结论——
目前至少有 4 类房企是有钱的,现金流是充裕的,而且经营上基本没有出问题。
第一类,国央企,尤其是头部国央企。
第二类,地方城投公司。
第三类,头部一线房企。
第四类,各城市本土品牌房企。
这里面,第一类头部国央企和第二类地方城投公司,大家都知道,没有什么悬念,不多说。
差异较大的就是第三类和第四类,头部一线房企和各城本土品牌房企。
民营房企,TOP50 里有这些——
绿城,碧桂园,金地、龙湖、旭辉 ……
本土房企里 ,有这些——
杭州滨江、浙江伟星、安徽高速、江苏容翔地产、新希望地产、温州大诚、嘉兴苏嘉房产、菏泽正邦 ……
第二类:房子卖的不错,资金流回正,兜里也有钱。
看这张图,这里面至少前 20 的房企,手里都有钱。
这是 2022 年第一季度中国房企销售排行榜。
这里主要看销售金额,销售面积参考意义不大。
碧桂园和万科 2 家民营房企一季度销售金额超千亿,46 家房企销售金额超百亿。
碧桂园,一季度销售金额 1328.9 亿;
万科,一季度销售金额 1045 亿;
另外,销售额在 200 亿以上的,还有这 20 家房企——
保利、融创、绿城、中海、招商、华润、金地、
龙湖、金茂、绿地、绿城、建发、旭辉、滨江、
华发、世茂、金科、雅居乐、首开、融信。
其中,融创债券危机已安全度过,绿地、世茂目前还有一些负面消息,其余房企基本都没问题。
总结一下前两部分,那么安全房企名单,基本就可以梳理出来了。
怎么办?
其实也很简单,两张图一叠加,谁出现次数多,谁更有钱,谁更安全。
第 1 张图和第 2 张图都出现的房企,是目前最安全的房企:
民营企业里有,碧桂园、绿城、金地、龙湖、旭辉等;
国央企里有,保利、中海、招商、华润等;
两张图中只出现过 1 次的房企,安全度在第二,拿地优先度要高于销售额。
比如万科,越秀,华发等。
此后,第二季度、第三季度、第四季度,安全房企名单其实都可以简单照此来梳理判断。
好,安全房企梳理完了,哪些房企依然存在风险可能性?
有什么迹象可寻?
看债券是否违约、看商票是否暴雷,看机构评级是否下调,看现金短债比。
最简单的方式,看负面,这谁都会。
现在的市场,每一次负面都极有可能爆发危机,每一次负面都极有可能成为引爆地雷的导火索。
比如最近交不出年报的那几位,被迫停牌的那几位。
刚刚过去的 3 月 31 日,不太光彩。
这几位,要小心。
目前已经有超 20 家房企年报爽约,包括宝龙、富力、佳兆业、景业名邦、绿地香港、明发、融创、融信、三盛、世茂、祥生、新力、阳光 100、奥园。
除了上面表格里的,还有合景泰富、花样年、龙光、雅居乐、德信中国、当代置业、天山发展;
这里面,有疫情影响,审核程序延迟的原因;有更换审计的原因。
但个人认为,绝大多数交不出年报最主要的原因,无非就是"业绩太差"。
不用猜,大部分房企 2021 年销售目标完成率太差,或者 " 三道红线 " 进一步恶化、企业亏损、资金链紧、债务到期等一系列问题。
因此,所有交不了作业的房企背后,不管借口看起来多么合理,你都要保留一份质疑。
以前,皇帝和妃子们每次进食,都习惯以银针试毒。
今天,最简单粗暴的房企避雷针已分享给大家。
希望大家每到一个售楼部、拿不准房企稳不稳、敢不敢买的时候,都把这份房企避雷针拿出来,试一试毒。
切莫轻易去赌。
最后,祝大家今年,且买且珍惜。