一个看起来挺真的谣言：法拍房激增，断供潮要来

夸大数据对人们的印象，在快速的浏览中，让粗心的受众更容易产生错误的结论。

——《统计数字会撒谎》

文 / 巴九灵

最近，小巴看到了一些很耸人听闻的文章，它们列出的都是同一组数据：

这些文章得出的结论惊人地相似：断供潮要来了，甚至是断供潮已经来了，更有人直接拿数据吸引眼球：五年时间，法拍房增加了近 190 倍！

小巴仔细寻找了下这组数据的来源，发现是在阿里拍卖平台上设置筛选条件得出的。虽然目前阿里拍卖网站已经不再根据筛选条件提供总数统计，但从截图来看，以前确实有过，此组数据并非虚构。

但法拍房真的在激增吗？断供潮是真的吗？小巴今天就来和大家说道说道法拍房的问题。

01. 数据中存在的谬误

数据不是虚构的，并不意味着数据就反映了真实情况。在这些文章的推导逻辑中，存在不少谬误。

谬误 1：阿里法拍房不等于全部法拍房

阿里拍卖并不是法律拍卖的唯一渠道，至少在 2017 年，情况绝非如此。稍加细想就知道，2017 年全国 14 亿人、上亿套住宅，绝不可能仅有 9000 套法拍房，当年有大量的法拍房并没有通过阿里法拍进行拍卖。

所以，这组激增的数字，只能说明阿里法拍的业务在过去五年有了蓬勃发展，并不能反映中国的法拍房到底是变多了还是变少了。

谬误 2：阿里法拍房挂牌套数其实是次数

阿里法拍上显示的挂牌数不等于挂牌的法拍房数量。

上个月，有媒体报道：郑州法拍房数量在半年内增加了 90%，从 2.7 万套增加到了 5.13 万套。该媒体用的也是同样的算法，统计阿里法拍平台上的挂牌房总数。对此，阿里拍卖给予了回应：" 一套房子有可能在一拍、二拍、变卖期间被计算三次，这并不等于有‘三套’法拍房上拍。"

所以，所谓的 2021 年 168 万套法拍房，其实是 168 万次开拍，实际的法拍房数量要小于这个数。具体是多少呢？浙商资产研究院的这则数据应该更反映真实情况：2021 年，全国司法拍卖房产中一拍房产共计 323062 次。

谬误 3：法拍房不等于断供房

法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋，其来源有很多，包括商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收等，因住房按揭断供而产生的法拍房，只是其中一部分。

中原地产首席分析师张大伟对小巴说：" 很多人误解了法拍，以为法拍就是断供。其实法拍房基本都不是断供，大多是因做生意失败或其他资产纠纷而产生的。"

这一说法是有数据证明的。

据第一财经统计，目前已披露 2021 年财报的 6 家国有大型银行中，有 4 家的个人住房贷款不良率都有所下降，仅建设银行提升了 0.01%（中国银行暂无数据）。其他一些银行的个人住房贷款不良率虽有些微提升，但总体水平仍健康可控。

如果真有许多断供房，不良率数据绝不可能没有反映。

02. 法拍房为啥热起来了

种种证据表明：虽然疫情之下，不少人的房贷压力增大，但距离大规模的断供，还有不少差距，而且在可见的未来，这种情况也不大可能发生。根源在于，在中国做 " 房奴 " 还是一件挺高门槛的事，风险在贷款审批时就已经得到了很好的控制。

* 小巴此前聊过这个话题，戳此阅读《突然失业，房贷断供，将面临什么后果？》

这几年，断供房没有变多，但法拍房市场确实热起来了，原因何在？

首先是官方的推动，让买法拍房变得容易。

2016 年，最高人民法院出台了《关于人民法院网络司法拍卖的若干问题的规定》，明确规定：" 人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖的方式。"

这则规定与 2017 年后，阿里法拍数据的直线上升相吻合。

其次是各地的房产政策，导致部分购房需求外溢到法拍房市场。

最近几年，在许多一二线城市，都出现了一二手房房价倒挂的现象，即新房因为政府的限价而特别难抢，大家抢不到新房就去买二手房，又导致二手房房价上涨，比新房更贵。

在深圳，出现了要交满 23 年社保才有资格参与摇号的楼盘；在南京，8 成首付、十盘同开，中签率依然不足 10%；在杭州，出现了 6 万多人抢 959 套房的 " 盛景 "……

重重门槛之下，炒房客和部分有真实购房需求的人都买不到房了，这时候，法拍房便进入了他们的视线。

最开始，法拍房在很多城市都没有购房资格的限制，拍下就能落户，而且价格便宜，成为了 " 捡漏 " 的好选择。

以杭州为例，2021 年 2 月，在杭州 77 套成交的法拍住宅中，只有 18 套是低于评估价成交的，其余的 59 套房子均经多轮抢拍，高于评估价成交，抢手程度可见一斑。而到了 3 月，杭州出台新政将法拍房纳入新政范围，能够购买法拍房的人也变少了，高于评估价成交的法拍房数量便骤然下降。

这说明，法拍房的火热与限购政策直接相关。

03. 法拍房到底能不能买

现在，不少城市都已经把法拍房也纳入了限购范围，法拍房的热度得到了些许遏制。但只要仍然有人想买房而买不到房，法拍房就会成为他们的选择，法拍房市场的增长便不会停止。

那么，对于普通人而言，法拍房值不值得呢？

法拍房的优点十分明显，就是便宜。根据最高人民法院的规定，法拍房的起拍价参照评估价，而评估价一般是要比市价便宜一些的。在此基础上，起拍价可以低至市场价的七折，如果一拍流拍，二拍时还能再打八折，等于最低五六折就可以买到房，属实便宜。

但法拍房的缺点也同样明显，信息透明度太低。有些房主在拿到房后会收到欠缴的税费账单，数额还不小；有些房主则在拍下后才发现房子是共有产权房，过户困难。

最常见的坑是这样的：房主在拍下法拍房之后，发现里面居然住着人，而且对方还拿出了一份与原房主签订的、租期长达 30 年的租约。要知道，《合同法》明文规定了：买卖不破租赁 ……

虽然最近两年各地法院发起了不少强制腾退法拍房的执法行动，但是想彻底破除这层风险，还任重道远。而且话说回来，就算法拍房以后可以做到 " 能拍就能住 "，那么根据市场经济原理，法拍房的价格就会涨回到正常房子的水平。

对此，中原地产首席分析师张大伟对小巴表示：" 我从来不建议身边的朋友去买法拍房，就算要买，也基本是买在熟悉的区域。"

总而言之，目前，法拍房确实可能有漏可捡，但前提是你得有那个技术活，并且投入了大量精力，切实了解了房屋的各种情况，才能下手。

关键词： 司法拍卖 首席分析师 个人住房贷款