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    一个看起来挺真的谣言:法拍房激增,断供潮要来

    2022-04-08 12:24:25  |  来源:吴晓波频道  |

    夸大数据对人们的印象,在快速的浏览中,让粗心的受众更容易产生错误的结论。

    ——《统计数字会撒谎》

    文 / 巴九灵

    最近,小巴看到了一些很耸人听闻的文章,它们列出的都是同一组数据:

    这些文章得出的结论惊人地相似:断供潮要来了,甚至是断供潮已经来了,更有人直接拿数据吸引眼球:五年时间,法拍房增加了近 190 倍!

    小巴仔细寻找了下这组数据的来源,发现是在阿里拍卖平台上设置筛选条件得出的。虽然目前阿里拍卖网站已经不再根据筛选条件提供总数统计,但从截图来看,以前确实有过,此组数据并非虚构。

    但法拍房真的在激增吗?断供潮是真的吗?小巴今天就来和大家说道说道法拍房的问题。

    01. 数据中存在的谬误

    数据不是虚构的,并不意味着数据就反映了真实情况。在这些文章的推导逻辑中,存在不少谬误。

    谬误 1:阿里法拍房不等于全部法拍房

    阿里拍卖并不是法律拍卖的唯一渠道,至少在 2017 年,情况绝非如此。稍加细想就知道,2017 年全国 14 亿人、上亿套住宅,绝不可能仅有 9000 套法拍房,当年有大量的法拍房并没有通过阿里法拍进行拍卖。

    所以,这组激增的数字,只能说明阿里法拍的业务在过去五年有了蓬勃发展,并不能反映中国的法拍房到底是变多了还是变少了。

    谬误 2:阿里法拍房挂牌套数其实是次数

    阿里法拍上显示的挂牌数不等于挂牌的法拍房数量。

    上个月,有媒体报道:郑州法拍房数量在半年内增加了 90%,从 2.7 万套增加到了 5.13 万套。该媒体用的也是同样的算法,统计阿里法拍平台上的挂牌房总数。对此,阿里拍卖给予了回应:" 一套房子有可能在一拍、二拍、变卖期间被计算三次,这并不等于有‘三套’法拍房上拍。"

    所以,所谓的 2021 年 168 万套法拍房,其实是 168 万次开拍,实际的法拍房数量要小于这个数。具体是多少呢?浙商资产研究院的这则数据应该更反映真实情况:2021 年,全国司法拍卖房产中一拍房产共计 323062 次。

    谬误 3:法拍房不等于断供房

    法拍房是被法院强制执行拍卖的房屋,其来源有很多,包括商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收等,因住房按揭断供而产生的法拍房,只是其中一部分。

    中原地产首席分析师张大伟对小巴说:" 很多人误解了法拍,以为法拍就是断供。其实法拍房基本都不是断供,大多是因做生意失败或其他资产纠纷而产生的。"

    这一说法是有数据证明的。

    据第一财经统计,目前已披露 2021 年财报的 6 家国有大型银行中,有 4 家的个人住房贷款不良率都有所下降,仅建设银行提升了 0.01%(中国银行暂无数据)。其他一些银行的个人住房贷款不良率虽有些微提升,但总体水平仍健康可控。

    如果真有许多断供房,不良率数据绝不可能没有反映。

    02. 法拍房为啥热起来了

    种种证据表明:虽然疫情之下,不少人的房贷压力增大,但距离大规模的断供,还有不少差距,而且在可见的未来,这种情况也不大可能发生。根源在于,在中国做 " 房奴 " 还是一件挺高门槛的事,风险在贷款审批时就已经得到了很好的控制。

    * 小巴此前聊过这个话题,戳此阅读《突然失业,房贷断供,将面临什么后果?》

    这几年,断供房没有变多,但法拍房市场确实热起来了,原因何在?

    首先是官方的推动,让买法拍房变得容易。

    2016 年,最高人民法院出台了《关于人民法院网络司法拍卖的若干问题的规定》,明确规定:" 人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖的方式。"

    这则规定与 2017 年后,阿里法拍数据的直线上升相吻合。

    其次是各地的房产政策,导致部分购房需求外溢到法拍房市场。

    最近几年,在许多一二线城市,都出现了一二手房房价倒挂的现象,即新房因为政府的限价而特别难抢,大家抢不到新房就去买二手房,又导致二手房房价上涨,比新房更贵。

    在深圳,出现了要交满 23 年社保才有资格参与摇号的楼盘;在南京,8 成首付、十盘同开,中签率依然不足 10%;在杭州,出现了 6 万多人抢 959 套房的 " 盛景 "……

    重重门槛之下,炒房客和部分有真实购房需求的人都买不到房了,这时候,法拍房便进入了他们的视线。

    最开始,法拍房在很多城市都没有购房资格的限制,拍下就能落户,而且价格便宜,成为了 " 捡漏 " 的好选择。

    以杭州为例,2021 年 2 月,在杭州 77 套成交的法拍住宅中,只有 18 套是低于评估价成交的,其余的 59 套房子均经多轮抢拍,高于评估价成交,抢手程度可见一斑。而到了 3 月,杭州出台新政将法拍房纳入新政范围,能够购买法拍房的人也变少了,高于评估价成交的法拍房数量便骤然下降。

    这说明,法拍房的火热与限购政策直接相关。

    03. 法拍房到底能不能买

    现在,不少城市都已经把法拍房也纳入了限购范围,法拍房的热度得到了些许遏制。但只要仍然有人想买房而买不到房,法拍房就会成为他们的选择,法拍房市场的增长便不会停止。

    那么,对于普通人而言,法拍房值不值得呢?

    法拍房的优点十分明显,就是便宜。根据最高人民法院的规定,法拍房的起拍价参照评估价,而评估价一般是要比市价便宜一些的。在此基础上,起拍价可以低至市场价的七折,如果一拍流拍,二拍时还能再打八折,等于最低五六折就可以买到房,属实便宜。

    但法拍房的缺点也同样明显,信息透明度太低。有些房主在拿到房后会收到欠缴的税费账单,数额还不小;有些房主则在拍下后才发现房子是共有产权房,过户困难。

    最常见的坑是这样的:房主在拍下法拍房之后,发现里面居然住着人,而且对方还拿出了一份与原房主签订的、租期长达 30 年的租约。要知道,《合同法》明文规定了:买卖不破租赁 ……

    虽然最近两年各地法院发起了不少强制腾退法拍房的执法行动,但是想彻底破除这层风险,还任重道远。而且话说回来,就算法拍房以后可以做到 " 能拍就能住 ",那么根据市场经济原理,法拍房的价格就会涨回到正常房子的水平。

    对此,中原地产首席分析师张大伟对小巴表示:" 我从来不建议身边的朋友去买法拍房,就算要买,也基本是买在熟悉的区域。"

    总而言之,目前,法拍房确实可能有漏可捡,但前提是你得有那个技术活,并且投入了大量精力,切实了解了房屋的各种情况,才能下手。

    关键词: 司法拍卖 首席分析师 个人住房贷款

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