1.5 亿平米库存待售！东北第一城开始救市了

如果说，东北还有能打的城市，那就只剩下大连了。

尽管相比于山海关以内城市而言，大连的优势早已不再，但在整个关外东北地区，大连依旧是经济实力最强的城市，也是房价最高的城市。

在整个中国内地城市经济排名中，当年光芒四射的东北四大主要城市，逐渐淡出了前十、前二十、前三十强，只有大连仍留在 Top30 强以内。

2021 年年末数据显示，大连 GDP 规模为 7825.9 亿元，位居内地第 29 位。沈阳第 31 位，长春第 33 位，哈尔滨第 48 位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

然而，就是这样一个在东北地区最能打的城市，为了解救楼市，于 4 月 1 日正式发布了《关于全面放开落户条件的通知（征求意见稿）》，向社会征求意见。

所谓《征求意见稿》，其实就是吹风稿，只不过象征性地征求下意见，之后会适时发布正式文件。

在这份《征求意见稿》中，大连明确提出三类人群可以落户：

第一，有中专以上学历、认定的专业技术人员、取得国家资格证书的人员，在读高职、技工学校学生、在大连市签订合同并参保的人员、灵活就业且缴纳养老与医保的人员。

第二，户籍人员的父母、配偶、子女。

第三，批准迁入大连市的单位企业人员。

一句话概括就是，大连现在落户基本不设门槛，只要不是无业游民，基本谁都能在大连落户。相当于零门槛落户。

大连这次全面放开落户的目的，可谓司马昭之心路人皆知，救市，全力救市。

如果说福州、南昌、昆明等城市开启零门槛落户，还有 " 执行政策命令 " 作为幌子的话，大连全面梭哈，则一点借口也没有。

因为，管理层此前一度要求全面放开落户的城市，是城区人口 300 万以下的大中城市。而大连是城区人口超 500 万的特大城市，不在要求之列。

去年国家统计局披露的超大城市与特大城市名单数据显示，大连城区常住人口 521 万人，是 14 个特大城市之一。

没有放开落户必要的大连，全面放开落户，只为一件事情，托底救市。因为，大连楼市太冷了，库存太多了。

东北楼市整体冷场已经好几年了，但大连的冷场还是从去年下半年开始的。

去年上半年大连的楼市还相当火热。到了下半年，信贷收紧的威力显现，再叠加大连自身调控政策收紧，于 8 月份发布了新政，扩大了限售范围，并延长了房屋限售时间，规定在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的新房，以网签之日算起，五年内不得上市交易。

最终导致下半年大连楼市腰斩，加大了去化周期。

根据克而瑞披露的数据显示，截止到 2 月末，全国狭义库存 5.7 亿平方米，大连狭义库存 1400 万平方米左右。

此外，截止到 2 月份末，全国广义库存 38.5 亿平方米，其中大连的广义库存量 1.5 亿平方米左右，位居全国第二。

所谓狭义库存量，是指已经建好但尚未卖出的现房。

广义库存是， 是指现房库存和期房库存之和 , 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。

广义库存更能反映一个城市的真实库存量。以人均住房面积 40 平米来计算，全国 38.5 亿平方米的库存，可以容纳 1 亿人。

38.5 亿平方米的库存量中，大连一座城市就占了 1.5 亿，以大连当下人均居住面积 28 平方米计算，1.5 亿平方米可以容纳 535.7 万人。

这么多房子，卖给谁？显然，大连不可能一下子增加 535.7 万人来消化如此海量库存。

按照当下大连的销售速度，即便不再新建住房，大连也要卖 4 年半才能卖完。

克而瑞披露的数据显示，截止到 2 月末，大连市去化周期高达 55 个月左右，也即约 4.5 年，去化周期位居全国第三。

如此多的库存，如此长的去化周期，大连房价下行压力，可以说是非常大。

屋漏偏逢连夜雨的是，大连的成交市场依旧低迷。

据大连统计局数据，今年 1 至 2 月份，全市房地产开发投资同比增长 56.4%；商品房销售面积 43.4 万平方米，同比下降 24.4%；商品房销售额 54 亿元，同比下降 29.9%。

放开落户就得了大连楼市吗？

显然不能。理由有二：

第一，大连本身的人口竞争力并不强，吸引不了多少人落户。

七普数据显示，大连过去十年常住人口增量仅 76 万人，尽管是东北地区仅有的三个人口增加城市之一，但这点增量放在中心城市中，不值得一提。

更为关键的是，最新披露的 29 个省市数据显示，有 15 个省市自治区常住人口负增长，主要城市中，京津冀的城市人口集体流失。

哈尔滨早就在流失，大连还未披露数据，2021 年是否有人口增量还是个大大的问号。

第二，大连的库存太多了，大到几乎可以再装下一个大连。

前面已经计算，大连 1.5 亿平方米广义库存，按照大连 28 平方米的人均居住面积计算，可以容纳 535.7 万人。

而大连 2020 年七普时期的常住人口为 745 万人，其中城区人口 521 万人。大连尚未卖出的现房与期房，可以装下当前整个大连市市区的人口。这还没算上存了二手房，当下的大连是一个供应远大于需求的市场。

如此多的库存，显然不是一个放开落户能够解决的。

库存太多了，任何办法都没用，大连房价下行在所难免。

诸葛找房数据显示，2022 年 2 月大连商品房和商品住宅价格分别为 15205 元 / 平方米和 14478 元 / 平方米，环比分别下降 17.1% 和 28.7%。

这只是个开始，调整还会延续很长时间。大连当地的刚需，可以耐心等待，因为大连已经完全是买方市场，你不用着急，着急的是开发商。

至于投资，不建议。

关键词： 数据显示 常住人口