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    番禺宅地双双火热到摇号,荔湾宅地没人要……我看不懂啊!

    2023-06-13 16:56:41  |  来源:楼市前线  |

    “同地唔同命,同遮唔同柄”,用来概括今天的土拍大战,可谓再适合不过。

    一边是火热的番禺大道以西地块,在下午2点正式竞拍前已录得封顶报价,直接进入摇号阶段;还有下午4点开拍的番禺客运站北侧地块,在开拍后18分钟也达到了封顶。

    两宗地也因此成为今年番禺第4、5宗,全市第6、7宗摇号宅地。


    (资料图片)

    另一边却是荔湾西关、从化地铁旁、番禺市桥货运站地块,直到正式“开闸”也没人报价,未能成功出让。

    没想到,你以为的“外围区”番禺被抢破头,老城区西关却无人问津,有没有觉得现在的市场多少有点魔幻?

    揽金23.3亿,冰火两重天

    和以往土拍房企报名后还有几天考虑时间不同,这次广州推出地块的出让流程安排都比较紧凑,开拍前一天才截止房企报名,开拍当天上午8:30才可以提前报价……

    于是就可以看到,大热的番禺大道以西地块在刚过8:30的2秒钟,马上就有房企报价,随后基本都是十几分钟、几分钟新增一个出价。

    到了接近中午1点,还没到规定的下午2点正式网上竞价时间,地块已录得18个出价纪录,触到封顶价格直接提前进入摇号阶段,最终总价12.8985亿元,约合23957元/㎡

    较早期有消息指,对该地块有意向的企业多达20家,当中除了保利、中铁建、招商等央/国企之外,还不乏龙湖、美的、大华等民企的身影,显示民企融资环境逐步修复。

    与此同时,地块18个报价即封顶,意味着这些房企中还有部分没来得及报价,又或者个别房企联手组成联合体“抢地”。

    番禺另一宗溢价成交地块,番禺客运站北侧地块主要是编号777、895、199的房企在持续拉锯,在正式开拍后18分钟也达到了封顶价,送进摇号。

    有点让人出乎意料的是,理论上寸土寸金的老城区西关,有宅地推出应该会备受市场关注,但最终没有顺利成交,“唯地段论”在这里也不好使了。

    总的来看,今天出让的其余地块,市桥货运站地块、从化赤草站西南侧地块均无报价未能成交,全天揽金23.2787亿元,冷热分化明显。

    既看地段,也看地块素质

    此次土拍,最终结果是番禺火热、荔湾+从化遇冷,乍看有点出乎意料,但细看也是情理之中。

    小前线翻查了今年摇号的几个地块,除了汉溪长隆超级地块之外,其余地块不仅拥有地段优势,实际也还都有一个共同点,体量不大、总价不高、风险可控。

    看,荔湾羊城食品厂、番禺迎宾路、嘉禾望岗东北侧地块,封顶总价都在20亿元上下,楼面地价24082-32200元/㎡不等,对比周边一手楼价还有较大盈利空间。

    而且,这些地块体量不大,小的占地3万㎡左右,大的也才6万㎡上下,开发项目货量不至于太多,去货难度和压力小。

    再看看番禺大道西侧地块,占地23680㎡,计容建面53840㎡,封顶总价才12.8985亿元,对于实力房企,这个价格“湿湿碎”啦。

    而且折合楼面价23957元/㎡,对于一手缺货的番禺广场板块,比它稍远一站地铁的龙湖金地天峯能卖4万+/㎡,地块的价格简直很笋。

    而且,它本身地段就很能打,距离3地铁交汇的番禺广场站约900米步程,基盛万科里、番禺新图书馆、东兴小学、永旺梦乐城等现成配套都在附近,生活氛围相当浓厚。

    地块南面距离市桥水道约400米,东南向基本无较高建筑遮挡,开发项目的中高层有望拥有河景。

    △地块上空约90米东南向视野

    相距1站地铁的番禺客运站北侧地块,与番禺客运站地铁站之间步程约500米,周边有龙湖金地天峯配套的综合体——约8万㎡龙湖天街可以共享。

    同样为龙湖金地天峯配套的24班小学已签约落地广外附小,未来如果面向周边小区招生,对地块开发项目也是利好。

    至于未能成交的市桥货运站地块,位于市桥北面的东环街迎星东路、番禺大道交汇处,距离扩容后的长隆万博商务区约3.4公里,区位相对弱一些。

    周边加分配套主要有佛莞城际东环站(约900米,未开通)、星海青少年宫、番禺儿童公园等,加上在地块东侧配建的18班小学,如果顺利出让,开发项目生活还算便利,或会吸引一波万博外溢的买家。

    (关于番禺3宗地块的详细情况,我们之前也有报道过,详情可戳)

    不成交地块,主要瑜不掩瑕

    最后再看看不成交的荔湾小梅大街地块、从化赤草站西南侧地块,这两个地块放在各自的区来说,区位都不算差,正常来说荔湾地块甚至放在全市都不会缺流量。

    but,光是地段好、近地铁等卖点加持也不够,地块本身的综合素质不够,对开发商的吸引力自然不够,现在早已不是闭眼拿地的时代了。

    比如小梅大街地块,虽然地块南面临近陈家祠,东西分别有康王北路、荔湾路环绕,500米左右步程可到陈家祠、彩虹桥两大地铁站,覆盖1/8/11/13/22号线等地铁线路,区位相当优异。

    不过,它占地只有5385㎡,还没有标准足球场(7140㎡)大,周边还被多个高层建筑包围,很考验房企对项目的设计功底。

    (地块详情戳)

    从化方面,这次出让的赤草站西南侧地块是全区今年第一宗出让宅地,除了临近地铁之外,周边主要是几个大型楼盘+部分村落,大型配套比较缺乏。

    按照规划,地块所在的赤草片区将打造为高品质现代化宜居新城,规划人口3.34万

    除了此次未能成交的9.68万㎡赤草站西南侧地块之外,还有约25万㎡的赤草邓村地块待出让。

    △本次出让地块(CH02)与待出让地块(CH01)

    只是目前来看,这座宜居新城要落地,估计还要继续再等。

    关键词:

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