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    地产行业暴雷和投资机会的随想

    2023-08-11 08:41:08  |  来源:雪球网  |


    (资料图)

    按照目前这个力度和救市政策,保交楼不保主体,大量主体暴雷,交楼更难保证了。

    之后暴雷概率如下:

    1,碧桂园,融资净流出,经营现金流极速萎缩,资产质量最差,暴雷概率极大,影响比恒大还要大。恒大暴雷,大家预期之中,许老板年化20-30%的资金到处融,不破产才怪,碧桂园总体属于踏踏实实经营地产业务的,几千个项目,倒了影响面比恒大还大,关键是信心影响很大。

    2,碧桂园下一个估计就是万达了,集团合并1万亿资产,7000亿负债,刚性负债1500亿,股权回购债务400亿(上市可以免除回购),主要是经营债务现在泰山压顶,上游供应商不给万达账期了,垫不起了,下游房子预收款又很难回来,各种起诉查封多起来,大概率回天乏术。

    3,金地集团也不能说固若金汤,公开融资没有恢复,上半年把优质物业抵押跟银行借了100多亿还了到期的债券,按目前趋势,下半年公开融资也很难,主要靠销售回款,深圳市中心还勉强能够9成去化率,郊区基本上1-2成就不错了,金地销售压力也不会小。

    4,万科最近公开债务融资利率也在慢慢上升,前几年各种去杠杆,结果是经营杠杆降低,刚性债务还略有提升,好处是期限延长了,但是延长了的贷款,他还是贷款,总体压力也很大。

    没有特别大的刺激手段,比如成了中央房地产救助集团,给碧桂园这种主体整体注资加入信心,同时限购限售放松,按揭利率给点优惠刺激需求,还得继续暴雷。

    这个时候买债券、物业股、代建股可能有些机会,也要小心谨慎,买股票就更要小心谨慎了,当年一代价值投资明星比尔米勒一路接花旗银行的飞刀,越跌越买,最后直接被清零出局了,后来靠着投资亚马逊和比特币才翻身。

    我们不是比尔米勒,且也难以找到几百倍和几万倍的亚马逊、比特币机会翻身。

    关键词:

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