环球速看：REITs新产品迎开门红！底层资产将迎新面孔，什么信号？

3月29日，首批两只新能源REITs迎来上市首秀，分别是中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT。

两只基金延续了REITs基金开门红的“传统”，分别收涨12.37%和1.94%，首日换手率分别34.52%和26.28%。

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在初代产品打下了良好的基础上，REITs也将纳入更多底层资产。3月24日，中国证监会与发改委两部门同日发布了关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的相关文件。文件指出，加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。即优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点。

有机构分析，后续REITs申报审核效率将得到提升，REITs很可能会进入快速发展期。后续投资人对于REITs的投资也需要精挑细选，随着市场的不断发展，产品选择逐渐增多，二级市场的表现也逐渐趋于理性，后续市场行情可能对经营情况变化更为敏感，业绩支撑和基本面因素在未来将更加重要。另一方面，产品选择需要关注估值的性价比，从基本面和估值的角度选择标的。

两只新能源REITs迎开门红

从产品来看，据中航京能光伏REIT招募说明书显示，该基金的基础设施资产为陕西榆林的300兆瓦光伏发电项目和湖北随州100兆瓦光伏发电项目，底层资产近三年营业收入和经营净现金流相对稳定。另一只产品中信建投国家电投新能源REIT发起人为国家电投，底层资产为位于“海上风电第一城”江苏省盐城市的滨海北H1、滨海北H2海上风电和配套运维驿站项目。

中航京能光伏REIT基金经理张为解读新能源行业引入REITs活水时表示，通过公募REITs这一长期限、低成本的直接融资方式，一是有助于引入社会资本参与新能源发电站资产投资，实现原始权益人融资渠道的丰富，助力盘活存量新能源资产；

二是优化新能源发电企业负债结构，将其负债率控制在合理水平的同时，通过乘数放大效应不断回笼资本金，为企业获取更大的发展空间提供支持；

三是公募REITs产品的年限基本在20年至30年，未来随着扩募落地，还会不断有新的优质成熟的项目被放入产品中，相当于一个永续平台。原始权益人将回收资金用于新建或投资项目，既为新能源发电资产的投融资提供了新的模式，也向资本市场提供了支持实体经济的绿色金融投资新渠道。

“首批新能源公募REITs项目的成功落地并上市，不仅进一步丰富了REITs底层资产类型，还将促进公募REITs市场拓宽到更多新型资产领域，预计未来会有更多新能源项目在公募REITs领域亮相，助力推动新能源基础设施行业快速发展。

从数据来看，两只基金在申购阶段的认购情绪高涨，均因超额募满而提前1天结束公众投资者募集，中航京能光伏123.21倍和中信建投国家电投85.7倍的网下超额认购倍数更加凸显市场的热情。值得一提的是，中航京能光伏REIT原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员通过铂绅思文5号私募证券投资基金(简称“思文5号基金”)参与本次战略配售。基金规模1.6亿元，这一现象在已经上市的产品中尚属首次。

底层资产或将迎来新面孔

自2021年6月份首批公募REITs试点项目上市以来，截至3月29日，已发行上市项目共25单，合计募集规模超800亿元，资产类型覆盖高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、生态环保、清洁能源等。

根据公开市场数据，截至3月29日，已发行的公募REITs自上市以来二级市场平均涨幅约15.79%，大幅跑赢同期沪深指数。其中，华安张江光大园REIT以超40%的涨幅居首，鹏华深圳能源REIT等四只基金涨超30%。

在初代产品打下了良好的基础上，REITs也将纳入更多底层资产。

3月24日，中国证监会与发改委两部门同日发布了关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的相关文件。文件指出，加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。即优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

中信证券研究分析认为，对REITs市场来说，消费基础设施一旦被纳入资产池，产权类REITs市值比例持续下降的现状有望得到扭转，投资者选择余地可能更大，市场流动性可能提升。线下消费空间如能加速兴建和提升运营水平，也将有利于促进居民消费，培育新的消费品牌。

东方基金研究部表示，REITs新政具有三重意义：

1、利好部分百货商业公司盘活底层资产与现金流、增强资本能力，可投资于ROE更高、成长性更好的业务或对现有项目进行改造升级；

2、利好运营管理能力、业务发展能力强的公司扩大经营、提高市占率；

3、利好过去3年被疫情和电商冲击的线下消费的修复。

展望后市，国盛证券认为，后续REITs申报审核效率将得到提升，REITs很可能会进入快速发展期。后续投资人对于REITs的投资也需要精挑细选，随着市场的不断发展，产品选择逐渐增多，二级市场的表现也逐渐趋于理性，后续市场行情可能对经营情况变化更为敏感，业绩支撑和基本面因素在未来将更加重要。另一方面，产品选择需要关注估值的性价比，从基本面和估值的角度选择标的。

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