焦点观察：持续火爆！大卖超850亿 未来公募REITs市场或逐渐降温

继临港REIT大卖727亿后，国泰君安资管旗下东久REIT也火了。

9月22日晚间，上交所官网发布国泰君安东久新经济REIT((场内简称：东久REIT)的认购申请确认比例结果。数据显示，东久REIT的战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额达到855.72亿元。与其他公募REITs品种一样，东久REIT同样受到公众投资者的热情追捧，公众实际确认比例仅为0.3375%，这意味着，公众投资者1万块钱认购该产品，获配的金额将只有33.75块钱。

在东久REIT成功发行后，市场上成功发售的公募REITs增至20只，由于该类创新产品底层资产优质且相对稀缺，产品发行供不应求，叠加今年股市表现不佳背景下公募REITs等稳健品种受市场追逐，前期发行的公募REITs皆受到各路资金的热捧。

(资料图)

业内人士表示，随着未来公募REITs产品发行的常态化、存量产品扩募和二级市场溢价率的回落，未来公募REITs产品的热度也会逐步降温。

东久REIT吸金856亿元！

公众投资者配售比例0.34%

9月22日晚间，上交所官网发布东久REIT的认购申请确认比例结果。认购结果公告显示，继网下投资者百倍认购后，公众投资者认购热情同样不俗，公众的有效认购基金份额数量为155.55亿份，有效认购申请实际确认比例为0.34%。

据悉，东久REIT募集的基金份额总额为5亿份，发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行。

根据东久REIT发售公告，初始战略配售发售份额为3.25亿份，占发售份额总数的比例为65%；网下发售的初始基金份额数量为1.225亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%；本次公众投资者发售的初始基金份额数量为0.525亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

截至2022年9月21日，发售公告中披露的35家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3.25亿份，占基金发售份额总数的比例为65%。

按照网下询价确定的3.035元/份的认购价格测算，战略投资者认购规模为9.86亿元。

东久REIT受到网下投资者的热情追捧，截至2022年9月21日，发售公告中披露的68家网下投资者管理的166个有效报价配售对象已全部按照发售公告的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为123.15亿份。网下投资者有效认购申请确认比例为0.99%。

按照基金发售价格测算，战略投资者认购规模为373.76亿元。

公众投资者认购热情同样不俗，公众投资者的有效认购基金份额数量为155.55亿份，如上有效认购的公众投资者已缴付全额认购资金，对比本次公众投资者发售的初始基金份额数量0.525亿份，公众投资者的有效认购比例仅为0.34%。

按照基金发售价格测算，公众投资者认购总规模为472.10亿元。

参照该只基金3.035元/份的认购价格，战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额达到855.72亿元。由于该只基金设置了5亿份的募集规模上限，预计发行规模最终为15.175亿元(不含认购费用和认购资金在募集期利息)。

公募REITs产品数量增至20只

未来市场或逐渐降温

据记者获悉，临港REIT、东久REIT是国泰君安继张江光大园REIT后，发行的第二、第三单公募REITs.至此，全市场20单公募REITs中，国泰君安占据3单，公募REITs发行数量位居行业第二，仅次于华夏基金的4只公募REITs产品。

据悉，东久REIT的四处底层资产坐落于上海和苏锡常各地的国家级开发区内，属于长江三角洲的重点区域，区域内经济发展速度迅猛，产业政策支持力度大，区域优势凸显。园区的产业类型以高新材料、汽车装备与精密器械等智能制造类行业为主，属于新兴产业集群及高科技特色产业。

目前东久REIT基础设施资产整体已达到稳定成熟的运营状态，现金流稳定且投资回报良好。目前园区入驻租户企业45家，出租率达到100%；租户集中度低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，入驻租户前期资金投入规模大且有长期租赁需求，目前整体租约的WALE(加权平均租赁期)为3.07年，整体抗风险和抗周期优势凸显。

发起人东久工业是国内领先的产业基础设施综合服务平台提供商，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市，具有丰富的产业园区建设及运营管理经验，后续可为REITs不断提供扩募的储备资产。

随着东久REIT募集成功，公募REITs产品成功发行数量正式站上20只大关。

数据显示，截至9月22日，目前已成功发行和成立的公募REITs产品达到20只，发行总规模达到618.15亿元。

从2021年6月7日首批公募REITs成立，到目前公募REITs增至20只，各家公募机构的产品都有不错的发行成绩。

针对上述现象，北京一位公募REITs基金经理表示，一是公募REITs是市场创新产品，从一诞生就受到各路资金的关注；二是产品总体还处于供不应求的状态，随着未来推出产品数量增多，产品发行更为常态化，可能会逐步降温；第三是该类产品赚钱效应不错，多数产品底层资产优质，收益稳健，上市后也获得了一定的溢价。而在今年股市巨震、赚钱效应不佳的背景下，这类偏稳健类品种，就更会受到各路资金的追捧。

关键词： 逐渐降温